Es uno de los grandes analistas económicos de nuestro país, y una vez más, Bernardos nos ha concedido un webinario cargado de información, previsiones y datos para lograr que el año 2024 sea un año productivo para Brokers y Agentes Inmobiliarios. Compartimos los aspectos más significativos de esta charla, enfocándonos en esta primera parte en el análisis de la situación del sector inmobiliario en 2024.

 Actual situación de sector inmobiliario.

Todos somos conscientes de que éste nuestro sector, el sector inmobiliario, se caracteriza por ser un negocio cíclico, pero si tuviésemos que destacar las dos variables que más afectan a la venta de viviendas y por tanto a los ingresos de agencias y agentes y que hemos experimentado este año, estas son:

  • Los tipos de interés.
  • La restricción crediticia

Desde junio de 2022 a octubre de 2023, los tipos han subido del 0% al 4,5% y hemos visto cómo los bancos han “quitado el pie del acelerador”, muchos de ellos de forma muy brusca. Así, hasta el tercer trimestre podemos hablar de una bajada en la concesión de hipotecas de alrededor del 22% y de una bajada en el mes de septiembre de alrededor del 18%. Mi impresión es que para el último trimestre del año la bajada será de alrededor de un 15% de las transacciones y un 5% en cuanto a los precios. Pero hay una interesante novedad, y es que la banca empieza a estar desesperada, está generando aproximadamente el 40% del crédito nuevo que generó en 2006; desde 2006 nunca había tenido tan pocas hipotecas en su balance. Así, las entidades financieras están viendo que los presupuestos que había programado de concesión de hipotecas se están viendo muy mermados a la baja. Esta situación ha provocado que comiencen a bajar los tipos de interés y por tanto las condiciones de acceso a la financiación.

Comienzan a mejorar las condiciones de acceso a la financiación.

De este modo, si en un broker hipotecario online estábamos viendo un tipo de interés fijo del 2,97% de promedio en el mes de octubre probablemente en los dos próximos meses, éste estará por debajo del 2,90%. Así, si estábamos viendo en una hipoteca mixta en el 2,5 +0,5% probablemente habrá un breve retoque a la baja, pequeño, pero lo habrá.

Pero, sobre todo, lo más interesante es que ya hay tres bancos importantes que dan hipotecas por el 90%, no selectivamente, sino de forma no totalmente indiscriminada pero que no son difíciles de conseguir porque consideran que para el año que viene puedan tener más beneficios que este año en un entorno en el que los tipos de interés no subirán, sino que bajará, necesitarán tener más volumen ya que los tipos de interés en 2024 no subirán, sino que bajarán.

Es muy llamativo el caso de China, que comparativamente con unos años atrás va francamente mal. Tiene una tasa de deflación de -0,5%por la sencilla razón de que los chinos no están demandando prácticamente nada.  Por otro lado, nos encontramos con Alemania, que no tenemos el dato del del Último mes, pero posiblemente estará bordeando por no decir ya que está en la recesión Estados Unidos a su vez se está desacelerando significativamente y el Reino Unido crece en el 0%, esto significa menos demanda global y significa caída del precio de las materias primas.

Por tanto, estamos siendo testigos de una desinflación. La inflación del año que viene va a ser menor que la del año actual y por lo tanto el tipo de interés del Banco Central Europeo bajará el Euribor. Si no lo hacen el mes de noviembre lo harán el mes de diciembre. Serán bajadas pequeñas pero que ya empezarán a ser significativas cuando bajen los tipos de interés por primera vez del Banco Central Europeo.

Lagarde no lo ha dicho claramente pero sí crípticamente, nos viene a  decir que lo harán en julio de 2024, aunque yo no lo creo. Creo que antes. La situación de Alemania es preocupante para los alemanes, muchísimo menos para nosotros. Tiene una mezcla de crisis coyuntural y estructural y cambiar del modelo de crecimiento económico que les es imprescindible tardará bastante tiempo Por tanto, yo creo que en mayo tendremos tipo de interés del Banco Central Europeo al 4,25% y como muy alto a final del año 2024 el 3,5%.

2024 desaceleración de la economía española.

No obstante, el 2024 no será un buen año. Será peor, sobre todo el primer semestre, que el actual. Principalmente porque los tipos de interés no actúan inmediatamente sobre la economía, sino que tiene que pasar un tiempo.  Y sobre todo la parte mala es que la economía española se va a desacelerar significativamente. En el último trimestre del año 2023 y en el primero del año que viene es muy probable que bordeemos la recesión.  Si creamos empleo el año que viene, será muy poco. No serán los aproximadamente 600.000 que habremos creado en 2023 y todo esto provocará indiscutiblemente que la demanda de viviendas no resurja de la noche a la mañana por la bajada de tipos que será lenta.  Posiblemente la mayor parte de la bajada de tipos del año que viene será en el último trimestre.  Por tanto, la afectación de dicha buena noticia no será muy significativa.si este año 2023 acabamos con 610.000 transacciones, 730.000 en 2022, el año que viene podemos estar alrededor de las 550.000

Así, yo opino que, . Y si este año, el precio ha bajado para mí el 5% porque el INE como la mayoría de los organismos que miden precios tiene una elevada dificultad en acertarlos. Y es que, este año el precio ha bajado, y el año que viene seguirá bajando, pero tendremos un punto de inflexión alrededor del verano.  A partir de ese momento, iremos, en lugar de continuar para abajo, poquito a poquito para arriba.

¿Cómo repercute esto en la situación actual? Repercute del tal modo que estamos viendo mes tras mes, por ejemplo, en Madrid, que desaparecen más de 20 agentes y agencias inmobiliarias y por lo tanto también lo que observamos es que hay una gran rotación de agentes sobre todo los que están bajo la categoría de autónomos.  Así, estamos experimentando en los últimos meses una caza de agentes entre las respectivas empresas.

Tal y cómo has podido apreciar, en el 2024 seremos testigos de una desaceleración de la economía española, pero no de crisis equiparables a las del 2008 o 2013. Así, en la segunda parte del webinario de Bernardos te explicaremos cómo aprovechar esta coyuntura para gestionar con éxito una agencia inmobiliaria en el 2024. No obstante, si barajas la opción de emprender con una agencia inmobiliaria para el próximo año, te recomendamos que contactes con nuestro departamento de expansión para ayudarte a https://franquiciaremax.es/informacion-franquicia-inmobiliaria/