Análisis situación del mercado español en el 2022. Gonzalo Bernardos

Información extraída del webinar impartido el 3 de marzo del 2022 por: Gonzalo Bernardos, Profesor Titular de Economía en la Universidad de Barcelona y colaborador habitual en diversos medios de comunicación a nivel nacional. Ha publicado 36 libros y realiza habitualmente conferencias por toda España como experto en estrategias de gestión empresarial e inversión financiera. Dirigido a emprendedores, empresarios y profesionales que desean conocer si es un buen momento para abrir su propia agencia inmobiliaria.

• Primera circunstancia, darse un exceso de oferta de viviendas.

Durante el año 2006 se vendieron en España un total de 955.186 viviendas. Todo un récord histórico. De ellas 412.750 fueron ventas de obra nueva. Pero desde el año 2003, cada año se iniciaban más viviendas nuevas de las que se estaban vendiendo. Esto produjo una acumulación de viviendas de nueva construcción y un exceso muy importante en la oferta de inmuebles.

• Segunda circunstancia. Que los bancos dejen de dar crédito.

En el año 2008, los bancos cortaron el grifo del crédito de forma dramática. Esto supuso el fin de muchos promotores que ya tenían vendida una gran parte de las viviendas de sus promociones y ahora, veían como el banco solo daba la hipoteca a un número muy reducido de esos clientes compradores, quedando el resto sin acceso a esas viviendas por no tener concedida la financiación. Los promotores cuyas promociones estaban ya construidas y que debían empezar a devolver los créditos al banco, se encuentran con la situación de que las ventas están cayendo, por lo que comienzan a verse en serios apuros para poder continuar con su actividad y la mayoría no lo lograron.

• Tercera circunstancia. El conjunto de la economía tiene que ir muy mal.

Un hecho que se dio entre los años 2008 y 2013. Desde la llegada de la democracia, la única crisis se produjo en el año 1993, año en el que PIB bajó al 1,1%. Entre los años 2008 al 2013, el PIB bajó hasta el 7,7%.

La primera crisis vino del sector inmobiliario (2008 – 10), la segunda la generada por la austeridad (2011 – 13). El resultado fue un nivel de ventas en el año 2013 inferior en un 64% al de 2007

A esto hay que añadir que los bancos se encontraban prácticamente quebrados, por lo que dar crédito les suponía en estos momentos un problema añadido, porque era un riesgo más.

Todo esto es el paradigma de una crisis espectacular y, para todos aquellos que se están planteando abrir una agencia inmobiliaria éste es el escenario que les podría hacer tener miedo. Aunque no todo fue tan brutalmente mal para las agencias. Aquellas agencias que se encontraban consolidadas, gracias a la disminución de la competencia, aunque vendieran menos, lograron sobrevivir.

Si analizamos la primera crisis, la de 1992 – 93, prácticamente solo salieron mal paradas las viviendas turísticas, debido al exceso de oferta y a la eliminación de la desgravación fiscal del año 91 para la compra de segunda vivienda. Sin embargo, en las ciudades la subida de precios fue menor que en los años anteriores y la actividad inmobiliaria continuó siendo normal.

• ¿Qué sucede en 2020?

Pues que la banca, a partir de junio, concede más créditos que en el mismo mes del año anterior, algo paradójico dada la situación derivada tras la pandemia. Y ocurre un fenómeno, totalmente nuevo, y es que, tras la vuelta a una relativa «normalidad» (ya por el mes de julio de 2020) la clase media-alta protagoniza un boom en la compra de vivienda fuera de las ciudades y se produce un éxodo importante, especialmente, desde grandes ciudades, con dos comunidades autónomas que literalmente pierden población en las migraciones interiores (Catalunya y Madrid) mientras que el resto de España (incluida la España vaciada) la incrementa. El teletrabajo, se impone y el miedo a vivir situaciones similares en viviendas muy pequeñas hace que, de manera, relativamente inconsciente, muchas familias compren en las afueras, dando por supuesto que jamás volverán a la oficina (el efecto helado)

Lo que estamos comprobando ya, es que lo «clásico» comienza a regresar y que las ventas de viviendas están marchando mucho mejor, con relación al año anterior en las grandes ciudades que en la periferia, lo que es habitual en épocas de recuperación.

A la vez constatamos que no hay exceso de oferta de vivienda nueva, más bien todo lo contrario. Al final del 2021 se habrán iniciado alrededor de 100.000 viviendas de obra nueva, muy lejos de los grandes números que manejábamos en los años 2005 y 2006 para este tipo de viviendas.

Esto es en España, pero si nos fijamos en el resto del mundo vemos que en la primera década del siglo XXI hubo un gran boom inmobiliario en casi todos los países importantes (Reino Unido, EE. UU., España etc). Los años de creación de la burbuja fueron fantásticos, los de su estallido horrorosos.

Pero si analizamos el período que va desde 1945 a 1921, fuera de este boom del 2001 a 2007, tan solo encontramos un caso en el que el mercado bajara, afectando a todo un país, y fue en la explosión de la burbuja inmobiliaria de Japón acaecida entre los años 85 y 90, donde el precio del m2 se disparó de manera desorbitada (se valora los solares más céntricos según los cm²)

• El negocio inmobiliario es cíclico, pero limitadamente

Lo que he querido mostrar con todos estos ejemplos es que el negocio inmobiliario es cíclico, pero la «ciclicidad» es más limitada que en otros sectores como el negocio de los automóviles o las inversiones en renta variable, etc… por el hecho de que la vivienda si es algo imprescindible para las personas, mientras que los coches o las inversiones no lo son en la misma medida.

El otro aspecto que quiero destacar es que la madre de todas las crisis es la que se dio entre los años 2008 al 2013; crisis inmobiliaria, crisis bancaria y crisis económica a las que se sumó la mala gestión por parte de los dirigentes del país y de la zona euro, una situación que es muy difícil que se vuelva a producir y que es muy diferente a la situación que tenemos ahora.

Lo anterior es lo que se puede denominar el «riesgo» de poner una agencia inmobiliaria, que te coja una crisis como la de 2008. No obstante, puedes salirte bien de ella si sabes cómo defenderte. Y en esta situación la solución es:

• • Convencer a los clientes de que tienen que bajar el precio y poner un precio según mercado.
  • Tener un listado de inversores preparados para entrar cuando comience a revertir la situación.

• Creación de empleo.

La proyección en cuanto a creación de empleo para los próximos meses es muy buena. En septiembre, ya había 64.100 trabajadores ocupados más que en diciembre de 2019. Durante 2022 vamos a lograr el récord histórico de empleo y en 2023 volveremos a batir dicho récord. En la actualidad, en profesiones especializadas hay un exceso de demanda de trabajadores, una coyuntura no observada desde hace mucho tiempo.

• Incremento de la demanda de primera vivienda por parte de los jóvenes (menores de 35 años).

Este acceso a la vivienda por el grupo de personas con «menos de 35 años» será posible por la existencia de unas condiciones hipotecarias francamente buenas que les va a permitir acceder a la compra, aunque no dispongan de un ahorro importante.

La compra de viviendas por este segmento de personas jóvenes va a impulsar la demanda de otro segmento que llamamos «de mejora», el de las personas de 35 a 45 años que venderán su vivienda, más pequeña y de menor precio, a personas del segmento más joven para ellos acceder a lo que podríamos llamar la «vivienda definitiva». Vamos a ver este tipo de demanda en los próximos tiempos y muchos de los profesionales inmobiliarios se van a beneficiar de ello. Vamos a sustituir, sólo parcialmente, demanda de clase media-alta por demanda de clase media-baja y sobre todo por demanda de jóvenes gracias a: 

• • Préstamos más generosos por parte de los bancos
  • Un salario mínimo que se irá incrementando progresivamente
  • Unos tipos de interés que seguirán siendo bajos

Todos estos aspectos nos hacen pensar que los años venideros pueden ser francamente buenos para el sector inmobiliario y por tanto un momento para empezar absolutamente propicio.

• Crecimiento de los ingresos de las agencias inmobiliarias.

Si los tipos de interés se mantienen como hasta ahora y si la gestión de mi inmobiliaria se mantiene en un nivel de la media, el crecimiento de los ingresos para los años 2023 y 2024 podría situarse en torno al 14 %. Y, si lo hago bien, porque tengo alguien que me asesora, me ofrece soluciones tecnológicas, me ayuda a desarrollar una serie de habilidades que me distinguen de la competencia, gracias a que tengo el respaldo de una franquicia, lo lógico es que ese incremento de ingresos pueda estar muy por encima de esa cifra.

• Creo que la economía española va a ir bien.

Entre otras cosas porque hemos ahorrado muchísimo. En el ranking de ahorro de los países europeos ocupamos el puesto número cuatro. Se calcula que el ahorro español ha sido en 2020 de 104.000 millones de euros (126,6% más que en 2019). Este dinero irá destinado principalmente al consumo. No obstante, una parte importante de los españoles se plantearán dónde invertir, siendo el mercado inmobiliario una de las principales opciones para esos inversores.

Mis previsiones son que, en 2024, se puedan llegar a vender alrededor de 750.000 viviendas. Será un mercado que multiplicará aproximadamente por 2,5 las viviendas vendidas en 2013, que es el año que menos viviendas se han vendido en los últimos 21 años. Si lo comparamos con las 485.000 viviendas que se vendieron en 2020, nos espera un recorrido muy interesante.

• El año 2021 fue un año espectacular.

Un año inigualable para la situación del mercado inmobiliario en España. A pesar de que los primeros meses estábamos inmersos aún en la pandemia, a partir del mes de abril se produce un boom inmobiliario sin precedentes. 

Las transacciones aumentaron más del 30% con precios superiores en un 5% y un nuevo factor entra en juego: «la demanda almacenada».

La demanda almacenada son todas aquellas personas que, aunque deseaban adquirir un inmueble, no podían hacerlo debido a su precariedad económica, dado que el trabajo que tenían no les permitía cobrar un salario digno o disponer de una estabilidad laboral.

Esto cambia durante el pasado año 2021, uno de los mejores años en la historia de España a nivel de creación de empleo, tan solo superado en el 2005 por la regularización de la inmigración en nuestro país. Se crean 840.700 nuevos puestos de trabajo y son varios los sectores con necesidad imperiosa de mano de obra.

Esto abre una nueva posibilidad para aquellas personas de mediana edad que ahora sí pueden tener acceso a una nueva vivienda, una demanda estimulada por los bajos tipos de interés y unas condiciones hipotecarias que continúan siendo muy ventajosas, aunque más controladas.

• Algunos interrogantes.

Aunque el año 2021 resultó ser el mejor para el sector inmobiliario desde el pasado 2007, nos encontramos que empiezan a aparecer algunos elementos que nos hacen plantearnos algunos interrogantes.

La inflación en España se sitúa en el 6,5% durante el pasado mes de diciembre de 2021, un 5% en el conjunto de la zona Euro. Esto propiciaría una pronta subida de los tipos de interés por parte del BCE, si la situación no mejoraba.

De forma increíble, el BCE ha decidido continuar comprando deuda, aunque tan solo hasta el próximo mes de julio de 2022, y no hasta septiembre como estaba previsto. Por el momento, tampoco se han subido los tipos de interés.

Estamos ante un escenario de mínimos históricos para los tipos de interés que no se volverá a repetir en los próximos tiempos, lo que ha permitido que durante años hayamos tenido una situación inmejorable de las hipotecas en España.

Aunque también es cierto que en EE.UU. sí se está produciendo ya un incremento importante de los tipos de interés, una preocupación que se traslada hasta nuestras fronteras, donde se prevé que hacia finales de 2022 podamos acabar con una subida de al menos el 0,5%. 

• ¿Cuál es mi opinión acerca de este escenario?

Sinceramente, creo que se trata de un escenario magnífico para el sector inmobiliario en España.

He de decir que durante el primer trimestre de 2022 tuve cierta preocupación por la salud del sector para los dos próximos años (2023-2024), ante la aceleración de la subida de precios de la vivienda debido al incremento de las ventas, especialmente en las grandes ciudades metropolitanas, donde ya se comenzaban a visualizar las típicas señales propias de una burbuja inmobiliaria.

Ante un primer trimestre de 2022 que vuelve a ser histórico a nivel de ventas, donde otros factores como la guerra de Ucrania no parecen estar afectando a la compra venta de viviendas y tras la prudencia inicial, mi consejo es analizarlo desde una perspectiva más reflexiva.

Aunque estas ventas se siguen produciendo, son ventas que vienen derivadas de meses anteriores, de personas que ya llevaban tiempo buscando.

La situación económica actual que vive nuestro país, con una inflación de un 9,8%, un escenario de incertidumbre para los países occidentales debido a la crisis energética y una previsible ralentización del empleo a corto plazo, cambia por completo las cosas.

• Un cambio de rumbo positivo.

Que se produzca una relativa ralentización justo en este momento, con una subida de los tipos de interés con respecto al 2021, supone que el año 2022 seguirá siendo muy probablemente mejor que el anterior, pero sin llegar a que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria.

Un cambio de rumbo que considero en estos momentos muy positivo.

Una tormenta de verano que no será duradera en el tiempo. La especulación derivada de la situación energética nos ha llevado a unos niveles de inflación muy elevados, una situación que hará que los precios de la vivienda también se incrementen.

Esperando que el gobierno haga mejor su trabajo en los próximos meses al regular el precio del gas, esperamos a su vez que la inflación comience también a bajar pronto. No veo, por lo tanto, riesgo de una nueva crisis.

Por el contrario, creo que se trata de una situación muy beneficiosa para el sector, que debemos aprovechar para reclutar nuevos agentes y retener el talento, pues se va a producir una importante competencia ante la necesidad de mantener a los mejores agentes inmobiliarios.

• ¿Por qué pienso que es un buen momento para expandirse?

A diferencia de lo que ocurrió con la anterior burbuja y posterior crisis inmobiliaria, en estos momentos, la situación económica ha provocado una bajada de revoluciones, una ralentización que, lejos de ser negativa, puede ser muy beneficiosa para el sector inmobiliario.

Si se sigue con la creación de empleo tras el chaparrón de la crisis de Rusia – Ucrania, crecerá exponencialmente la demanda entre la población de mediana edad, es decir, aquellas personas de alrededor de 35 – 40 años con acceso a una primera vivienda.

En algunos lugares de España esa demanda generará a su vez una nueva demanda de mejora, ya que aquellos que venden a la población joven necesitarán un nuevo hogar al que trasladarse, por lo que las posibilidades se multiplican.

Gracias al incremento del salario mínimo, muchos jóvenes que antes no se lo podían permitir están accediendo a viviendas de segunda mano de entre 80, 90 o 110.000 euros, alrededor de un 30% de la oferta de vivienda.

Y a pesar de que nuestro país no pasa por su mejor momento económico, no debemos olvidar que disponemos de una clase media acomodada con un volumen de ahorro importante, que encuentra en la vivienda su refugio ideal.

Personas que van a comprar viviendas en la ciudad con el objetivo de alquilar, o bien interesadas en una segunda vivienda en la costa. La crisis de la covid ha propiciado nuevos intereses en la población que generará que clientes que no eran típicos en la demanda de este tipo de viviendas, ahora lo sean.

• Viviendas en la costa. Un nuevo aliciente.

El principal factor que ha hecho que se dispare el mercado en las zonas costeras ha sido la implantación del teletrabajo.

Muchas personas están dispuestas hoy en día a teletrabajar, aunque cobren menos. Esto es una realidad que se traduce en una revalorización de las viviendas de costa a medio plazo impresionante. Una demanda extra basada en la combinación del trabajo entre las grandes ciudades y las ciudades costeras por inversión o como segunda residencia. Y es que una sustancial parte de la población media española dispone ya de dos viviendas, una en su ciudad y otra en la costa.

Además, el mercado ruso se ha visto mermado debido al conflicto con Ucrania, lo que hace que cada vez sea más atractiva la idea de reorientar este mercado hacia el inversor nacional, tanto desde poblaciones centrales hacia las zonas costeras o viceversa.

• Las circunstancias han cambiado.

La demanda ya no se comporta como antes, por lo que es lógico pensar en la posibilidad de disponer de más de una agencia inmobiliaria, diversificando así las posibilidades de negocio.

Los próximos años nos deparan importantes cambios, por lo que el negocio inmobiliario se debe centrar especialmente en la captación.

Si los agentes inmobiliarios se centran más en las ventas que en la captación, tenemos un problema. Debemos enfocarnos en la captación, pues la venta, si se ha realizado una captación adecuada y en precio, está prácticamente asegurada.

La clave del éxito estará en dos cosas:

• • Tener agentes captadores cinco estrellas. Personas productivas que se centran en el trabajo más importante y que genera más valor (la captación).
  • Tratar de conseguir las propiedades en exclusiva (aunque debamos sacrificar algo de margen).

La clave por lo tanto está más que nunca, en la captación.

De nada nos servirá disponer de muchos consultores si estos no son productivos. Una valoración 5 estrellas está en captar en exclusiva y en precio.

Es importante conocer a nuestro equipo y saber cuáles son las fortalezas y debilidades de cada persona, colocando a cada agente donde este sea más productivo.

Dirigir una empresa y sacar lo mejor de cada trabajador no es fácil, pero es labor del buen Broker aprender a hacerlo, ofreciéndoles las herramientas necesarias para hacerles crecer profesionalmente y reteniendo el talento.

Trabajando la inteligencia emocional para lograr no solo grandes vendedores, sino también grandes captadores. Esa es la clave.

Dirigirse hacia la clase media 

La venta de viviendas de lujo no es para todo el mundo.

No debemos por lo tanto, subestimar a la clase media, que será la gran protagonista de este nuevo escenario, donde además, resultará más fácil la captación de nuevos inmuebles.

Las viviendas de lujo son cíclicas. Sin embargo, las viviendas destinadas a la clase media – media alta, suponen el grueso del mercado y personalmente, creo que se trata del mejor enfoque actual posible.

En resumen:

• • La actual situación económica española no me preocupa en exceso, pues creo que es una situación coyuntural.
  • Me preocupa más la ineficiencia del gobierno, que no ha sabido en los últimos meses cómo tomar las riendas de la situación.
  • Creo que en los próximos años la economía española irá francamente bien, especialmente incentivada por los fondos europeos, generando más bienestar y empleo.
  • La vivienda de segunda mano será la gran beneficiada, incrementando notablemente sus ventas y en detrimento de los promotores de obra nueva, que debido al incremento de los costes de producción y el encarecimiento de los materiales de construcción se verá mermada.
  • Es un buen momento para la expansión inmobiliaria, ya sea dentro de la propia comunidad o en las zonas costeras.
  • No debemos ver la ralentización como algo negativo, sino más bien para hacer autoanálisis dentro de la oficina, trabajando en aquellas cosas que creamos que se pueden mejorar para que nuestros agentes sean cada vez más productivos.
  • La clase media se convertirá en un cliente muy importante, por lo que sería interesante disponer en la oficina de personas que sean capaces de conectar con diferentes tipos de públicos, diversificando el mercado.
  • Hay que buscar agentes que se enfoquen en la captación de viviendas, siendo conscientes de nuestro papel como brokers y sacando lo mejor de cada profesional.

Y aunque como siempre me gusta recordar, el mercado inmobiliario es cíclico, es muy poco probable que volvamos a vivir una situación como la vivida en el año 2008.

Es un momento para reflexionar, donde la clave está en disponer de una buena empresa con profesionales que hagan que incluso en las peores circunstancias, podamos seguir generando beneficios.

Y aunque la coyuntura actual preocupa a muchas personas, sigo creyendo que es un momento excelente para crecer e incluso expandir nuestro negocio inmobiliario, adelantándose a las oportunidades que nos depara el futuro.

La tormenta pasará, y nos dejará de nuevo muy buenas perspectivas a nivel de ventas a medio – largo plazo.