Es muy habitual usar el término anglosajón cashflow entre los contables y profesionales, pero podemos traducirlo a nuestro idioma como “flujo de caja” o incluso tesorería. Para entender la importancia de este cashflow y, sobre todo, de su control y previsión debemos visualizar muy concretamente a qué nos estamos refiriendo.
En este post vamos a centrarnos en la necesidad de calcular y controlar el cashflow de una agencia inmobiliaria para la buena salud financiera del negocio.
Cuando hablamos de cashflow o flujo de caja, estamos hablando del control de entrada y salida de dinero, pero debemos matizar que hay que contabilizar también, por ejemplo, amortizaciones y provisiones. Si nos quedamos solo con la entrada y salida de ingresos y gastos “en efectivo” estaremos perdiendo una parte importante de dinero no controlado que puede llevar al traste la planificación o incluso, el negocio.
Desde esta visión podríamos resumir que la clave está en la diferenciación entre el dinero efectivo y la disponibilidad financiera.
A la hora de llevar esto a la práctica todo se complica si los pagos que debemos recibir no se concretan con unas fechas cortas y efectivas, pues el dinero que debe entrar no entra y esto pervierte toda la planificación. Sin embargo, aunque para afinar más debamos contar con instrumentos o métodos de estimación de nuestros flujos, evolución, etc. no es excusa para no poner en marcha los siguientes puntos que nos ayudarán a controlar y administrar correctamente el flujo de caja de tu agencia inmobiliaria:
1. Ten perfectamente claro los plazos de demora que puedes soportar
Te ayudará mucho a que el flujo de caja no se descuadre y evitar sustos. Planifica las cuentas poniéndote en el peor de los casos posible. Por ello, debes establecer el máximo de plazo en el que se deben efectuar las operaciones (tiempo de comercialización) y tiempo de cobro de la factura una vez hecha la venta.
2. Revisa los préstamos y/o créditos
Negocia y aclara los términos de cualquier préstamo o crédito que tengas vigente. Ten claro el desglose de intereses, las posibles amortizaciones y, sobre todo, las consecuencias de un recibo impagado y sus plazos. Todo esto te ayudará a valorar y programar el flujo de caja de cada periodo.
3 Haz una lista (y reduce) los gastos fijos
Revisa el último o últimos años de gastos fijos y no te quedes en casar una media. Es importante saber qué meses hay más gastos (por ejemplo, de luz) para tener previsión de no agotar el efectivo.
Aprovecha para revisar proveedores o negociar con los actuales para encontrar nuevas opciones que reduzcan los gastos.
También son gastos fijos los servicios subcontratados (fotografía, vídeo, certificación energética, tasación, home Staging…). Habla con los profesionales sobre condiciones de flexibilización de pagos para momentos complicados o intenta retrasar el pago de los servicios al momento en que llegue el ingreso de efectivo por parte del cliente.
4. Reduce subcontratas
No es algo automático que se pueda conseguir de un día para otro, pero la inversión de formación interna para que los profesionales en plantilla adquieran habilidades y competencias, puede suponer un ahorro muy grande y sobre todo, eliminar un gasto fijo. Si un agente aprende a hacer las fotos profesionales o algún miembro de administración se certifica para realizar los CEE no solo abriremos una vía de ingresos sino que también eliminamos una vía de gasto.
5. Ingresos recurrentes
Analiza qué forma de ingresos recurrentes puedes abrir. Hay servicios extra o continuados que puedes poner en marcha de manera adicional a la representación integral del propietario en el proceso de compraventa. Aunque no sean tu fuente principal de ingresos, pueden ser un colchón de ingresos constante que reduzcan la presión mensual.
La gestión integral del alquiler, la administración de fincas, el servicio de Certificación energética comercializado de forma independiente, acuerdos con financieras, servicios de consultoría o gestoría… échale imaginación y busca ideas.
6. Haz una lista y ten previsión de los gastos puntuales
Al igual que hemos dicho que no nos valdría una simple media para gestionar y prevenir correctamente los gastos fijos, lo mismo nos pasa con los impuestos. Los habrá más recurrentes que otros, pero todos deben ser tenidos en cuenta para manejar el correcto flujo de caja de tu Agencia inmobiliaria.
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