¿Recesión inmobiliaria en 2023?

¿Cómo se producen las crisis inmobiliarias en distintos países?

Las crisis inmobiliarias tienen normalmente 3 detonantes:

• El primer detonante suele ser una crisis económica.
• El segundo, una excesiva oferta de vivienda.
• El tercer detonante, una elevada subida de los tipos de interés. 

En la pasada crisis de 2008, se dieron estos tres detonantes. Con un exceso de oferta de alrededor de 700.000 viviendas (725 mil construidas en el año 2006) estas no lograron venderse en su totalidad, existiendo por lo tanto un exceso de inmuebles que la banca no supo recolocar. 

Sin embargo, el principal elemento que afecta de lleno a las crisis inmobiliarias no es el exceso de viviendas, sino el tipo de interés. Vamos a analizar el impacto que ha tenido la subida de los tipos de interés en diferentes países y coyunturas económicas. 

Cómo ha afectado el tipo de interés a las anteriores crisis inmobiliarias

Una subida del tipo de interés en Japón del 2,5 al 6% entre mayo de 1989 y agosto de 1990, hizo estallar la burbuja inmobiliaria japonesa, produciéndose la explosión en el año 1991 y cuyos precios de la vivienda aún no se han estabilizado a día de hoy.

La causa del estallido de la burbuja inmobiliaria de Japón fue debido a una fuerte subida del precio de las materias primas (especialmente del petróleo) como consecuencia de la guerra entre Irak y Kuwait. 

En España, durante el año 2007 la subida del tipo de interés tuvo un papel significativo, pasando del 2 al 4%. 

Y si nos vamos a EE.UU., encontramos que la principal causa de la explosión de la mayor burbuja inmobiliaria de la historia en el segundo semestre del 2006, está relacionada una vez más con una subida de tipos de interés, que pasó del 1% en el año 2003 al 5,25% en ese segundo semestre del 2006.

A partir de estos datos, cabe pensar que la que nos viene no será fácil, aunque hay que relativizarlos. 

Situación actual en España

Es indiscutible que la primera consecuencia que vamos a tener durante los próximos meses de 2023 será una reducción de las ventas. Otro escenario que no fuese el de una bajada de las ventas me sorprendería bastante.

Pronostico una disminución de al menos un 15% de las ventas. Dicho así parece una catástrofe, sin embargo, vamos a analizar cómo han evolucionado las ventas de inmuebles a lo largo de la última década para ofrecer señales en relación a en qué momento podría producirse la remontada. 

Tras un final de año con datos históricos en venta de vivienda en España, un 2022 que finalizará con alrededor de 760.000 viviendas vendidas en nuestro país (el mayor nivel de ventas registrado desde 2007) y récord absoluto en venta de vivienda de segunda mano, todo indica que la situación tenderá a estabilizarse de cara a los primeros meses de 2023.

A diferencia del año 2007, donde el 45% de la vivienda que se vendía era de obra nueva, actualmente tan solo son unas 85.000 las viviendas de obra nueva vendidas en este 2022, siendo el resto (unas 675.000) ventas de vivienda de segunda mano.

Estamos ante un mercado muy recalentado

Si queremos evitar la vuelta de la palabra burbuja, la subida de tipos de interés interpuesta por el BCE (y que espera seguir subiendo) nos va a permitir ralentizar las ventas, pero sin llegar a la masacre vivida durante los años más duros de la anterior crisis inmobiliaria.

Aún bajando las ventas en 2023 alrededor de un 15%, muy probablemente los datos seguirán siendo mejores que los de 2019, donde se vendieron un total de 565.523 viviendas en España. 

¿Por qué creo que el mercado no se la va a pegar estratosféricamente en 2023?

En primer lugar, porque la subida de precios de la vivienda en España en estos años ha sido muy inferior con respecto a la de otros países como EE. UU., Alemania, Noruega y otros países de la UE, donde probablemente el golpe será más evidente.

En España, hemos ido arrastrando la resaca de la crisis inmobiliaria del año 2008 / 2013, con bancos que han sido mucho más prudentes a la hora de conceder préstamos e hipotecas, lo que ha hecho que se produjera una escalada lenta. Esto ha provocado que el 2022 fuese un año excepcional para el sector. 

Teniendo en cuenta este crecimiento más contenido que en otros países vecinos, la disminución derivada de la subida de tipos de interés será, por ende, también menor.

¿Cuánto bajarán los precios de la vivienda en España?

¿Cómo afectará la bajada de las ventas a los diferentes colectivos? 

Vamos a analizar a continuación qué podemos esperar de cara al próximo año 2023 y cómo nos va a afectar la previsible bajada de los precios / ventas de vivienda en España.

Considero que los precios de la vivienda bajarán previsiblemente entre un 3 y un 5% de cara al próximo año, una recesión bastante light (similar a la de 1993) donde los precios disminuyeron en menor medida, con una economía que se reactivó rápidamente gracias a unos tipos de interés que bajaron de un 16,5% en 1991 a un 12,5% en 1993, a diferencia de hoy, que suben.

Pero ¿Cuánto van a subir los tipos de interés?

El BCE ha ido subiendo paulatinamente los tipos de interés desde el 0,5% el pasado mes de julio de 2022, 0,75% en septiembre, 0,75% en noviembre y mi previsión es que para este mes de diciembre de 2022, la subida de los tipos de interés por parte del BCE se sitúe en el 2.5%. 

A lo largo del primer trimestre de 2023, se podría llegar a situar en un 3% y ahí debería pararse. No obstante, si hay un banco central impredecible, ese es el BCE, un banco que no ha sabido acertar en ninguna de sus anteriores previsiones. 

¿Cómo es posible que en plena generación de austeridad económica el BCE subiera los tipos de interés en 2011 del 1 al 1,5%? ¿Cómo es posible que comprando deuda la reserva federal de EE.UU. y reactivando la economía americana de forma inmediata en el año 2010 en Europa el BCE tardase 7 años más en comprar deuda? 

Sin duda, el BCE la ha vuelto a fastidiar

Durante el pasado mes de enero de 2022, la economía Europea comenzaba a recuperarse de la crisis del Covid sin atisbos de la posterior Guerra de Ucrania.

La inflación ya era bastante elevada, sin embargo, deciden mantener los tipos de interés tal y como estaban. Con una inflación en España de más del 6% (5% en Europa) el BCE decide poner más dinero en circulación imprimiendo más deuda, un error que ha provocado un desboque aún mayor de la inflación en toda la zona Euro.

Por lo tanto, ya no les queda más remedio que subir al 3% los tipos de interés si quieren contener la inflación. 

 ¿Por qué creo que se detendrá en un 3%?

• La primera razón, es porque Europa está abocada a una recesión económica que se extenderá a lo largo de todo el 2023 debido a sus relaciones con Rusia, así como su dependencia del gas ruso. 

• Por primera vez, partimos de una mejor coyuntura inmobiliaria que la de nuestros países vecinos, y aunque lo pasaremos mal, saldremos mejor parados.

• En Alemania, por ejemplo, la bajada flagrante de las ventas en vivienda ya comenzó a principios de este año, cosa que no ha sucedido en España, con una bajada de precios en la vivienda muy superior a la que se espera en nuestro país. 

• En EE.UU. las hipotecas más económicas rondan hoy el 5,5% (7% si hablamos de hipotecas fijas). 

Antes o después, las medidas tomadas por el BCE derivarán en una bajada de la inflación. Para ello se han anunciado varias medidas clave, como desvincular el precio de la electricidad al del gas, favoreciendo así la desinflación.

Los tipos de interés están muy ligados entre los diferentes países de la Unión Europea, especialmente a Alemania, a quien actualmente no le interesa que estos suban considerablemente.

Esto sería pura lógica, ahora veremos qué medidas toma el BCE. Por lo tanto, predigo que nos espera un primer semestre de 2023 con tipos de interés más elevados (con un Euribor al 3,5%), y un segundo semestre en el que los tipos de interés deberían experimentar una pequeña bajada.

Tipos de interés similares a los registrados entre 2022 / 2006, época en la que se vendieron en España muchísimas viviendas. 

La principal misión de los bancos para el próximo año 2023 será la de controlar la morosidad, cortando el grifo del crédito para aquellos hogares más vulnerables o con rentas más justas: jóvenes, autónomos… colectivos que a partir de ahora lo tendrán más difícil a la hora de acceder a nuevas hipotecas.

Habrá que tener en cuenta estas circunstancias a la hora de la venta, centrándonos más en aquellos colectivos que desean adquirir una segunda vivienda o demanda de vivienda por mejora, en vez de aquellos que acceden a su primera vivienda. Perfiles interesantes para la banca que a priori no deberían tener mayor dificultad para acceder a hipotecas en mejores condiciones.

La demanda de vivienda de mejora será por lo tanto el principal motor del mercado inmobiliario para el 2023.

¿Qué ocurrirá con la demanda de inversión?

En el caso de la demanda por inversión, tengo varias teorías.

1. La primera será un aumento de la venta de viviendas de segunda mano a reformar, cuyo precio se encuentre por debajo de la media del mercado. El envejecimiento y aumento de la mortalidad de la población ha provocado un aumento de las herencias, viviendas de estas características que normalmente los herederos prefieren quitarse de encima.
2. La segunda, será la rehabilitación de viviendas de segunda mano para venderla con un posterior incremento en el precio. Viviendas listas para entrar a vivir que evitan el jaleo e incremento de costes de la reforma. Hay que tener en cuenta eso sí, que el incremento del precio tras la reforma ya no podrá ser tan elevado como en años anteriores.
3. Por otro lado, es probable que la propia inercia del mercado nos permita subir paulatinamente su precio, aunque no sabemos si eso será posible en 2023.

Por lo tanto, debemos contar con que este tipo de demanda por inversión disminuirá durante el próximo año 2023, un año con bastantes dificultades para conseguir una buena rentabilidad en este sentido, al menos hasta finales de año.

Resumiendo:

• En 2023 el mercado de inversión de primera vivienda experimentará un leve descenso, debido a una serie de colectivos cuya situación económica se verá debilitada. 

• Por otro lado, existe un mercado que busca una mejora y cuya situación financiera será totalmente opuesta, una demanda que seguirá activa y se fortalecerá aún más en los próximos meses.

• Los inversores más conservadores esperarán a que la situación mejore y muchos otros inversores en el sector inmobiliario dejarán de serlo durante el próximo año debido a la subida de los tipos de interés. 

• No se trata, como en otras ocasiones, de una caída uniforme de las ventas, sino de una recesión light que será más fuerte durante el primer semestre del año y que incidirá más en las ubicaciones menos privilegiadas

¿Qué acciones debería llevar a cabo el broker o agente inmobiliario de cara al próximo año 2023?

Durante el próximo año será más importante que nunca la inversión publicitaria, tanto en los portales inmobiliarios tradicionales como en otros medios que nos ayuden a distinguirnos de la competencia por calidad: videos 360º, home staging… y otras técnicas que ayuden a que la vivienda entre por los ojos del cliente.

Actualmente los programas de simulación pueden adquirirse por precios bastante asequibles. 

Para los brokers, es un buen momento para reclutar, además de buscar nuevos recursos de captación para poder ampliar nuestra plantilla. El 2023, a diferencia de lo que muchos puedan creer, es un buen momento para abrir nuevas inmobiliarias, incorporar agentes y sembrar para lo que vendrá a partir de 2024, y hacerlo de la mano de una franquicia inmobiliaria es una garantía de éxito

Otros agentes que actúan como intermediarios en el mercado dejarán de hacerlo: abogados, administradores de fincas… retornando todo ello hacía las oficinas inmobiliarias tradicionales. Es el momento de sembrar para recoger. 

En los momentos de recesión, los vendedores no se conforman con cualquier inmobiliaria, quieren a las mejores. 

El próximo 2023 también será un buen año para la captación, debido al descenso en las ventas y por lo tanto, a una mayor dificultad para vender. En unos años donde las viviendas prácticamente se vendían solas, este próximo año el papel del agente inmobiliario será crucial. De ahí que sea vital atraer el talento inmobiliario brindando a los agentes el mejor de los servicios. 

Es el momento de captar todo lo posible, siempre y cuando los inmuebles estén en precio o incluso aunque estén un poco sobrevalorados (no más del 10%) debemos aprender a negociar Debemos tener en cuenta que el periodo de maduración y venta de la vivienda aumentará, y debemos saber trasladarlo a los vendedores. También es importante saber diferenciar el primer semestre del 2023 del segundo. En el segundo semestre, las cosas irán bastante mejor.

¿Y qué ocurrirá con las segundas residencias?

Tras dos años fenomenales de venta de viviendas para segunda residencia, he de decir que este 2023 la venta de este tipo de inmuebles también sufrirá un descenso. Un parón que será mayor en la vivienda económica que en la de precios superiores (por encima de los 200.000 €) que seguirá en auge. La vivienda turística es un modelo de inversión que seguirá en auge, pues permite a sus dueños poder utilizarla durante sus vacaciones y alquilarla como vivienda vacacional durante el resto del año.  El pasado año vivimos un grandísimo boom turístico que ha aumentado considerablemente el precio del alquiler vacacional.

Boom turístico que continuará el próximo año. 

En resumen:

• Se producirá una subida de los tipos de interés previsiblemente de alrededor del 3% durante el primer semestre del año 2023, que bajará progresivamente en un 2,5% en el segundo. 

• Es mejor tener subidas y bajadas progresivas, que un aluvión de ventas en un año y un parón total en el siguiente. Lo importante es mantener la estabilidad. 

• España no es el país más enfermo de Europa. Actualmente, lo es Alemania.

• Se producirá un difícil acceso a la vivienda en primera propiedad. Los jóvenes lo van a tener muy complicado, a no ser que tengan un buen empleo y un colchón de ahorros considerable.

• Se producirá un desplazamiento paulatino de los inversores hacia viviendas más modestas para posteriormente alquilarlas.

• La vivienda de mejora será la clave del mercado en 2023.

• El turismo seguirá incrementándose en una cuantía similar al del presente año. Y para la clase media – media alta extranjera, las viviendas en España continuarán siendo un chollo.

Es el momento de reclutar nuevos agentes independientes, de hacerles buenas ofertas para que vengan a trabajar con nosotros e incluso mejorar las condiciones de nuestros propios agentes asociados.

Cuando las cosas van mal, hay que ser aún más profesional, hay que invertir en recursos y publicidad, y en definitiva, hacerlo mejor. Es una magnífica oportunidad para que empresas como Remax ganen nuevos asociados, trabajando para mejorar todavía más su prestigio y reteniendo el talento.

Y no olvidarnos de que esto tan solo será un año complicado. 

Si todo va bien, en 2024 volveremos a recuperar paulatinamente los datos de años anteriores. No debemos comparar la actual situación con la de 2008 – 2013, pues son situaciones completamente distintas.

Estamos ante un mercado muy recalentado

Si queremos evitar la vuelta de la palabra burbuja, la subida de tipos de interés interpuesta por el BCE (y que espera seguir subiendo) nos va a permitir ralentizar las ventas, pero sin llegar a la masacre vivida durante los años más duros de la anterior crisis inmobiliaria.

Aún bajando las ventas en 2023 alrededor de un 15%, muy probablemente los datos seguirán siendo mejores que los de 2019, donde se vendieron un total de 565.523 viviendas en España. 

¿Por qué creo que el mercado no se la va a pegar estratosféricamente en 2023?

En primer lugar, porque la subida de precios de la vivienda en España en estos años ha sido muy inferior con respecto a la de otros países como EE. UU., Alemania, Noruega y otros países de la UE, donde probablemente el golpe será más evidente.

En España, hemos ido arrastrando la resaca de la crisis inmobiliaria del año 2008 / 2013, con bancos que han sido mucho más prudentes a la hora de conceder préstamos e hipotecas, lo que ha hecho que se produjera una escalada lenta. Esto ha provocado que el 2022 fuese un año excepcional para el sector. 

Teniendo en cuenta este crecimiento más contenido que en otros países vecinos, la disminución derivada de la subida de tipos de interés será, por ende, también menor.

¿Cuánto bajarán los precios de la vivienda en España?

¿Cómo afectará la bajada de las ventas a los diferentes colectivos? 

Vamos a analizar a continuación qué podemos esperar de cara al próximo año 2023 y cómo nos va a afectar la previsible bajada de los precios / ventas de vivienda en España.

Considero que los precios de la vivienda bajarán previsiblemente entre un 3 y un 5% de cara al próximo año, una recesión bastante light (similar a la de 1993) donde los precios disminuyeron en menor medida, con una economía que se reactivó rápidamente gracias a unos tipos de interés que bajaron de un 16,5% en 1991 a un 12,5% en 1993, a diferencia de hoy, que suben.

Pero ¿Cuánto van a subir los tipos de interés?

El BCE ha ido subiendo paulatinamente los tipos de interés desde el 0,5% el pasado mes de julio de 2022, 0,75% en septiembre, 0,75% en noviembre y mi previsión es que para este mes de diciembre de 2022, la subida de los tipos de interés por parte del BCE se sitúe en el 2.5%. 

A lo largo del primer trimestre de 2023, se podría llegar a situar en un 3% y ahí debería pararse. No obstante, si hay un banco central impredecible, ese es el BCE, un banco que no ha sabido acertar en ninguna de sus anteriores previsiones. 

¿Cómo es posible que en plena generación de austeridad económica el BCE subiera los tipos de interés en 2011 del 1 al 1,5%? ¿Cómo es posible que comprando deuda la reserva federal de EE.UU. y reactivando la economía americana de forma inmediata en el año 2010 en Europa el BCE tardase 7 años más en comprar deuda? 

Sin duda, el BCE la ha vuelto a fastidiar

Durante el pasado mes de enero de 2022, la economía Europea comenzaba a recuperarse de la crisis del Covid sin atisbos de la posterior Guerra de Ucrania.

La inflación ya era bastante elevada, sin embargo, deciden mantener los tipos de interés tal y como estaban. Con una inflación en España de más del 6% (5% en Europa) el BCE decide poner más dinero en circulación imprimiendo más deuda, un error que ha provocado un desboque aún mayor de la inflación en toda la zona Euro.

Por lo tanto, ya no les queda más remedio que subir al 3% los tipos de interés si quieren contener la inflación. 

 ¿Por qué creo que se detendrá en un 3%?

• La primera razón, es porque Europa está abocada a una recesión económica que se extenderá a lo largo de todo el 2023 debido a sus relaciones con Rusia, así como su dependencia del gas ruso. 

• Por primera vez, partimos de una mejor coyuntura inmobiliaria que la de nuestros países vecinos, y aunque lo pasaremos mal, saldremos mejor parados.

• En Alemania, por ejemplo, la bajada flagrante de las ventas en vivienda ya comenzó a principios de este año, cosa que no ha sucedido en España, con una bajada de precios en la vivienda muy superior a la que se espera en nuestro país. 

• En EE.UU. las hipotecas más económicas rondan hoy el 5,5% (7% si hablamos de hipotecas fijas). 

Antes o después, las medidas tomadas por el BCE derivarán en una bajada de la inflación. Para ello se han anunciado varias medidas clave, como desvincular el precio de la electricidad al del gas, favoreciendo así la desinflación.

Los tipos de interés están muy ligados entre los diferentes países de la Unión Europea, especialmente a Alemania, a quien actualmente no le interesa que estos suban considerablemente.

Esto sería pura lógica, ahora veremos qué medidas toma el BCE. Por lo tanto, predigo que nos espera un primer semestre de 2023 con tipos de interés más elevados (con un Euribor al 3,5%), y un segundo semestre en el que los tipos de interés deberían experimentar una pequeña bajada.

Tipos de interés similares a los registrados entre 2022 / 2006, época en la que se vendieron en España muchísimas viviendas. 

La principal misión de los bancos para el próximo año 2023 será la de controlar la morosidad, cortando el grifo del crédito para aquellos hogares más vulnerables o con rentas más justas: jóvenes, autónomos… colectivos que a partir de ahora lo tendrán más difícil a la hora de acceder a nuevas hipotecas.

Habrá que tener en cuenta estas circunstancias a la hora de la venta, centrándonos más en aquellos colectivos que desean adquirir una segunda vivienda o demanda de vivienda por mejora, en vez de aquellos que acceden a su primera vivienda. Perfiles interesantes para la banca que a priori no deberían tener mayor dificultad para acceder a hipotecas en mejores condiciones.

La demanda de vivienda de mejora será por lo tanto el principal motor del mercado inmobiliario para el 2023.

¿Qué ocurrirá con la demanda de inversión?

En el caso de la demanda por inversión, tengo varias teorías.

1. La primera será un aumento de la venta de viviendas de segunda mano a reformar, cuyo precio se encuentre por debajo de la media del mercado. El envejecimiento y aumento de la mortalidad de la población ha provocado un aumento de las herencias, viviendas de estas características que normalmente los herederos prefieren quitarse de encima.
2. La segunda, será la rehabilitación de viviendas de segunda mano para venderla con un posterior incremento en el precio. Viviendas listas para entrar a vivir que evitan el jaleo e incremento de costes de la reforma. Hay que tener en cuenta eso sí, que el incremento del precio tras la reforma ya no podrá ser tan elevado como en años anteriores.
3. Por otro lado, es probable que la propia inercia del mercado nos permita subir paulatinamente su precio, aunque no sabemos si eso será posible en 2023.

Por lo tanto, debemos contar con que este tipo de demanda por inversión disminuirá durante el próximo año 2023, un año con bastantes dificultades para conseguir una buena rentabilidad en este sentido, al menos hasta finales de año.

Resumiendo:

• En 2023 el mercado de inversión de primera vivienda experimentará un leve descenso, debido a una serie de colectivos cuya situación económica se verá debilitada. 

• Por otro lado, existe un mercado que busca una mejora y cuya situación financiera será totalmente opuesta, una demanda que seguirá activa y se fortalecerá aún más en los próximos meses.

• Los inversores más conservadores esperarán a que la situación mejore y muchos otros inversores en el sector inmobiliario dejarán de serlo durante el próximo año debido a la subida de los tipos de interés. 

• No se trata, como en otras ocasiones, de una caída uniforme de las ventas, sino de una recesión light que será más fuerte durante el primer semestre del año y que incidirá más en las ubicaciones menos privilegiadas

¿Qué acciones debería llevar a cabo el broker o agente inmobiliario de cara al próximo año 2023?

Durante el próximo año será más importante que nunca la inversión publicitaria, tanto en los portales inmobiliarios tradicionales como en otros medios que nos ayuden a distinguirnos de la competencia por calidad: videos 360º, home staging… y otras técnicas que ayuden a que la vivienda entre por los ojos del cliente.

Actualmente los programas de simulación pueden adquirirse por precios bastante asequibles. 

Para los brokers, es un buen momento para reclutar, además de buscar nuevos recursos de captación para poder ampliar nuestra plantilla. El 2023, a diferencia de lo que muchos puedan creer, es un buen momento para abrir nuevas inmobiliarias, incorporar agentes y sembrar para lo que vendrá a partir de 2024, y hacerlo de la mano de una franquicia inmobiliaria es una garantía de éxito

Otros agentes que actúan como intermediarios en el mercado dejarán de hacerlo: abogados, administradores de fincas… retornando todo ello hacía las oficinas inmobiliarias tradicionales. Es el momento de sembrar para recoger. 

En los momentos de recesión, los vendedores no se conforman con cualquier inmobiliaria, quieren a las mejores. 

El próximo 2023 también será un buen año para la captación, debido al descenso en las ventas y por lo tanto, a una mayor dificultad para vender. En unos años donde las viviendas prácticamente se vendían solas, este próximo año el papel del agente inmobiliario será crucial. De ahí que sea vital atraer el talento inmobiliario brindando a los agentes el mejor de los servicios. 

Es el momento de captar todo lo posible, siempre y cuando los inmuebles estén en precio o incluso aunque estén un poco sobrevalorados (no más del 10%) debemos aprender a negociar Debemos tener en cuenta que el periodo de maduración y venta de la vivienda aumentará, y debemos saber trasladarlo a los vendedores. También es importante saber diferenciar el primer semestre del 2023 del segundo. En el segundo semestre, las cosas irán bastante mejor.

¿Y qué ocurrirá con las segundas residencias?

Tras dos años fenomenales de venta de viviendas para segunda residencia, he de decir que este 2023 la venta de este tipo de inmuebles también sufrirá un descenso. Un parón que será mayor en la vivienda económica que en la de precios superiores (por encima de los 200.000 €) que seguirá en auge. La vivienda turística es un modelo de inversión que seguirá en auge, pues permite a sus dueños poder utilizarla durante sus vacaciones y alquilarla como vivienda vacacional durante el resto del año.  El pasado año vivimos un grandísimo boom turístico que ha aumentado considerablemente el precio del alquiler vacacional.

Boom turístico que continuará el próximo año. 

En resumen:

• Se producirá una subida de los tipos de interés previsiblemente de alrededor del 3% durante el primer semestre del año 2023, que bajará progresivamente en un 2,5% en el segundo. 

• Es mejor tener subidas y bajadas progresivas, que un aluvión de ventas en un año y un parón total en el siguiente. Lo importante es mantener la estabilidad. 

• España no es el país más enfermo de Europa. Actualmente, lo es Alemania.

• Se producirá un difícil acceso a la vivienda en primera propiedad. Los jóvenes lo van a tener muy complicado, a no ser que tengan un buen empleo y un colchón de ahorros considerable.

• Se producirá un desplazamiento paulatino de los inversores hacia viviendas más modestas para posteriormente alquilarlas.

• La vivienda de mejora será la clave del mercado en 2023.

• El turismo seguirá incrementándose en una cuantía similar al del presente año. Y para la clase media – media alta extranjera, las viviendas en España continuarán siendo un chollo.

Es el momento de reclutar nuevos agentes independientes, de hacerles buenas ofertas para que vengan a trabajar con nosotros e incluso mejorar las condiciones de nuestros propios agentes asociados.

Cuando las cosas van mal, hay que ser aún más profesional, hay que invertir en recursos y publicidad, y en definitiva, hacerlo mejor. Es una magnífica oportunidad para que empresas como Remax ganen nuevos asociados, trabajando para mejorar todavía más su prestigio y reteniendo el talento.

Y no olvidarnos de que esto tan solo será un año complicado. 

Si todo va bien, en 2024 volveremos a recuperar paulatinamente los datos de años anteriores. No debemos comparar la actual situación con la de 2008 – 2013, pues son situaciones completamente distintas.

¿Cuánto bajarán los precios de la vivienda en España?

¿Cómo afectará la bajada de las ventas a los diferentes colectivos? 

Vamos a analizar a continuación qué podemos esperar de cara al próximo año 2023 y cómo nos va a afectar la previsible bajada de los precios / ventas de vivienda en España.

Considero que los precios de la vivienda bajarán previsiblemente entre un 3 y un 5% de cara al próximo año, una recesión bastante light (similar a la de 1993) donde los precios disminuyeron en menor medida, con una economía que se reactivó rápidamente gracias a unos tipos de interés que bajaron de un 16,5% en 1991 a un 12,5% en 1993, a diferencia de hoy, que suben.

Pero ¿Cuánto van a subir los tipos de interés?

El BCE ha ido subiendo paulatinamente los tipos de interés desde el 0,5% el pasado mes de julio de 2022, 0,75% en septiembre, 0,75% en noviembre y mi previsión es que para este mes de diciembre de 2022, la subida de los tipos de interés por parte del BCE se sitúe en el 2.5%. 

A lo largo del primer trimestre de 2023, se podría llegar a situar en un 3% y ahí debería pararse. No obstante, si hay un banco central impredecible, ese es el BCE, un banco que no ha sabido acertar en ninguna de sus anteriores previsiones. 

¿Cómo es posible que en plena generación de austeridad económica el BCE subiera los tipos de interés en 2011 del 1 al 1,5%? ¿Cómo es posible que comprando deuda la reserva federal de EE.UU. y reactivando la economía americana de forma inmediata en el año 2010 en Europa el BCE tardase 7 años más en comprar deuda? 

Sin duda, el BCE la ha vuelto a fastidiar

Durante el pasado mes de enero de 2022, la economía Europea comenzaba a recuperarse de la crisis del Covid sin atisbos de la posterior Guerra de Ucrania.

La inflación ya era bastante elevada, sin embargo, deciden mantener los tipos de interés tal y como estaban. Con una inflación en España de más del 6% (5% en Europa) el BCE decide poner más dinero en circulación imprimiendo más deuda, un error que ha provocado un desboque aún mayor de la inflación en toda la zona Euro.

Por lo tanto, ya no les queda más remedio que subir al 3% los tipos de interés si quieren contener la inflación. 

 ¿Por qué creo que se detendrá en un 3%?

• La primera razón, es porque Europa está abocada a una recesión económica que se extenderá a lo largo de todo el 2023 debido a sus relaciones con Rusia, así como su dependencia del gas ruso. 

• Por primera vez, partimos de una mejor coyuntura inmobiliaria que la de nuestros países vecinos, y aunque lo pasaremos mal, saldremos mejor parados.

• En Alemania, por ejemplo, la bajada flagrante de las ventas en vivienda ya comenzó a principios de este año, cosa que no ha sucedido en España, con una bajada de precios en la vivienda muy superior a la que se espera en nuestro país. 

• En EE.UU. las hipotecas más económicas rondan hoy el 5,5% (7% si hablamos de hipotecas fijas). 

Antes o después, las medidas tomadas por el BCE derivarán en una bajada de la inflación. Para ello se han anunciado varias medidas clave, como desvincular el precio de la electricidad al del gas, favoreciendo así la desinflación.

Los tipos de interés están muy ligados entre los diferentes países de la Unión Europea, especialmente a Alemania, a quien actualmente no le interesa que estos suban considerablemente.

Esto sería pura lógica, ahora veremos qué medidas toma el BCE. Por lo tanto, predigo que nos espera un primer semestre de 2023 con tipos de interés más elevados (con un Euribor al 3,5%), y un segundo semestre en el que los tipos de interés deberían experimentar una pequeña bajada.

Tipos de interés similares a los registrados entre 2022 / 2006, época en la que se vendieron en España muchísimas viviendas. 

La principal misión de los bancos para el próximo año 2023 será la de controlar la morosidad, cortando el grifo del crédito para aquellos hogares más vulnerables o con rentas más justas: jóvenes, autónomos… colectivos que a partir de ahora lo tendrán más difícil a la hora de acceder a nuevas hipotecas.

Habrá que tener en cuenta estas circunstancias a la hora de la venta, centrándonos más en aquellos colectivos que desean adquirir una segunda vivienda o demanda de vivienda por mejora, en vez de aquellos que acceden a su primera vivienda. Perfiles interesantes para la banca que a priori no deberían tener mayor dificultad para acceder a hipotecas en mejores condiciones.

La demanda de vivienda de mejora será por lo tanto el principal motor del mercado inmobiliario para el 2023.

¿Qué ocurrirá con la demanda de inversión?

En el caso de la demanda por inversión, tengo varias teorías.

1. La primera será un aumento de la venta de viviendas de segunda mano a reformar, cuyo precio se encuentre por debajo de la media del mercado. El envejecimiento y aumento de la mortalidad de la población ha provocado un aumento de las herencias, viviendas de estas características que normalmente los herederos prefieren quitarse de encima.
2. La segunda, será la rehabilitación de viviendas de segunda mano para venderla con un posterior incremento en el precio. Viviendas listas para entrar a vivir que evitan el jaleo e incremento de costes de la reforma. Hay que tener en cuenta eso sí, que el incremento del precio tras la reforma ya no podrá ser tan elevado como en años anteriores.
3. Por otro lado, es probable que la propia inercia del mercado nos permita subir paulatinamente su precio, aunque no sabemos si eso será posible en 2023.

Por lo tanto, debemos contar con que este tipo de demanda por inversión disminuirá durante el próximo año 2023, un año con bastantes dificultades para conseguir una buena rentabilidad en este sentido, al menos hasta finales de año.

Resumiendo:

• En 2023 el mercado de inversión de primera vivienda experimentará un leve descenso, debido a una serie de colectivos cuya situación económica se verá debilitada. 

• Por otro lado, existe un mercado que busca una mejora y cuya situación financiera será totalmente opuesta, una demanda que seguirá activa y se fortalecerá aún más en los próximos meses.

• Los inversores más conservadores esperarán a que la situación mejore y muchos otros inversores en el sector inmobiliario dejarán de serlo durante el próximo año debido a la subida de los tipos de interés. 

• No se trata, como en otras ocasiones, de una caída uniforme de las ventas, sino de una recesión light que será más fuerte durante el primer semestre del año y que incidirá más en las ubicaciones menos privilegiadas

¿Qué acciones debería llevar a cabo el broker o agente inmobiliario de cara al próximo año 2023?

Durante el próximo año será más importante que nunca la inversión publicitaria, tanto en los portales inmobiliarios tradicionales como en otros medios que nos ayuden a distinguirnos de la competencia por calidad: videos 360º, home staging… y otras técnicas que ayuden a que la vivienda entre por los ojos del cliente.

Actualmente los programas de simulación pueden adquirirse por precios bastante asequibles. 

Para los brokers, es un buen momento para reclutar, además de buscar nuevos recursos de captación para poder ampliar nuestra plantilla. El 2023, a diferencia de lo que muchos puedan creer, es un buen momento para abrir nuevas inmobiliarias, incorporar agentes y sembrar para lo que vendrá a partir de 2024, y hacerlo de la mano de una franquicia inmobiliaria es una garantía de éxito

Otros agentes que actúan como intermediarios en el mercado dejarán de hacerlo: abogados, administradores de fincas… retornando todo ello hacía las oficinas inmobiliarias tradicionales. Es el momento de sembrar para recoger. 

En los momentos de recesión, los vendedores no se conforman con cualquier inmobiliaria, quieren a las mejores. 

El próximo 2023 también será un buen año para la captación, debido al descenso en las ventas y por lo tanto, a una mayor dificultad para vender. En unos años donde las viviendas prácticamente se vendían solas, este próximo año el papel del agente inmobiliario será crucial. De ahí que sea vital atraer el talento inmobiliario brindando a los agentes el mejor de los servicios. 

Es el momento de captar todo lo posible, siempre y cuando los inmuebles estén en precio o incluso aunque estén un poco sobrevalorados (no más del 10%) debemos aprender a negociar Debemos tener en cuenta que el periodo de maduración y venta de la vivienda aumentará, y debemos saber trasladarlo a los vendedores. También es importante saber diferenciar el primer semestre del 2023 del segundo. En el segundo semestre, las cosas irán bastante mejor.

¿Y qué ocurrirá con las segundas residencias?

Tras dos años fenomenales de venta de viviendas para segunda residencia, he de decir que este 2023 la venta de este tipo de inmuebles también sufrirá un descenso. Un parón que será mayor en la vivienda económica que en la de precios superiores (por encima de los 200.000 €) que seguirá en auge. La vivienda turística es un modelo de inversión que seguirá en auge, pues permite a sus dueños poder utilizarla durante sus vacaciones y alquilarla como vivienda vacacional durante el resto del año.  El pasado año vivimos un grandísimo boom turístico que ha aumentado considerablemente el precio del alquiler vacacional.

Boom turístico que continuará el próximo año. 

En resumen:

• Se producirá una subida de los tipos de interés previsiblemente de alrededor del 3% durante el primer semestre del año 2023, que bajará progresivamente en un 2,5% en el segundo. 

• Es mejor tener subidas y bajadas progresivas, que un aluvión de ventas en un año y un parón total en el siguiente. Lo importante es mantener la estabilidad. 

• España no es el país más enfermo de Europa. Actualmente, lo es Alemania.

• Se producirá un difícil acceso a la vivienda en primera propiedad. Los jóvenes lo van a tener muy complicado, a no ser que tengan un buen empleo y un colchón de ahorros considerable.

• Se producirá un desplazamiento paulatino de los inversores hacia viviendas más modestas para posteriormente alquilarlas.

• La vivienda de mejora será la clave del mercado en 2023.

• El turismo seguirá incrementándose en una cuantía similar al del presente año. Y para la clase media – media alta extranjera, las viviendas en España continuarán siendo un chollo.

Es el momento de reclutar nuevos agentes independientes, de hacerles buenas ofertas para que vengan a trabajar con nosotros e incluso mejorar las condiciones de nuestros propios agentes asociados.

Cuando las cosas van mal, hay que ser aún más profesional, hay que invertir en recursos y publicidad, y en definitiva, hacerlo mejor. Es una magnífica oportunidad para que empresas como Remax ganen nuevos asociados, trabajando para mejorar todavía más su prestigio y reteniendo el talento.

Y no olvidarnos de que esto tan solo será un año complicado. 

Si todo va bien, en 2024 volveremos a recuperar paulatinamente los datos de años anteriores. No debemos comparar la actual situación con la de 2008 – 2013, pues son situaciones completamente distintas.

Pero ¿Cuánto van a subir los tipos de interés?

El BCE ha ido subiendo paulatinamente los tipos de interés desde el 0,5% el pasado mes de julio de 2022, 0,75% en septiembre, 0,75% en noviembre y mi previsión es que para este mes de diciembre de 2022, la subida de los tipos de interés por parte del BCE se sitúe en el 2.5%. 

A lo largo del primer trimestre de 2023, se podría llegar a situar en un 3% y ahí debería pararse. No obstante, si hay un banco central impredecible, ese es el BCE, un banco que no ha sabido acertar en ninguna de sus anteriores previsiones. 

¿Cómo es posible que en plena generación de austeridad económica el BCE subiera los tipos de interés en 2011 del 1 al 1,5%? ¿Cómo es posible que comprando deuda la reserva federal de EE.UU. y reactivando la economía americana de forma inmediata en el año 2010 en Europa el BCE tardase 7 años más en comprar deuda? 

Sin duda, el BCE la ha vuelto a fastidiar

Durante el pasado mes de enero de 2022, la economía Europea comenzaba a recuperarse de la crisis del Covid sin atisbos de la posterior Guerra de Ucrania.

La inflación ya era bastante elevada, sin embargo, deciden mantener los tipos de interés tal y como estaban. Con una inflación en España de más del 6% (5% en Europa) el BCE decide poner más dinero en circulación imprimiendo más deuda, un error que ha provocado un desboque aún mayor de la inflación en toda la zona Euro.

Por lo tanto, ya no les queda más remedio que subir al 3% los tipos de interés si quieren contener la inflación. 

 ¿Por qué creo que se detendrá en un 3%?

• La primera razón, es porque Europa está abocada a una recesión económica que se extenderá a lo largo de todo el 2023 debido a sus relaciones con Rusia, así como su dependencia del gas ruso. 

• Por primera vez, partimos de una mejor coyuntura inmobiliaria que la de nuestros países vecinos, y aunque lo pasaremos mal, saldremos mejor parados.

• En Alemania, por ejemplo, la bajada flagrante de las ventas en vivienda ya comenzó a principios de este año, cosa que no ha sucedido en España, con una bajada de precios en la vivienda muy superior a la que se espera en nuestro país. 

• En EE.UU. las hipotecas más económicas rondan hoy el 5,5% (7% si hablamos de hipotecas fijas). 

Antes o después, las medidas tomadas por el BCE derivarán en una bajada de la inflación. Para ello se han anunciado varias medidas clave, como desvincular el precio de la electricidad al del gas, favoreciendo así la desinflación.

Los tipos de interés están muy ligados entre los diferentes países de la Unión Europea, especialmente a Alemania, a quien actualmente no le interesa que estos suban considerablemente.

Esto sería pura lógica, ahora veremos qué medidas toma el BCE. Por lo tanto, predigo que nos espera un primer semestre de 2023 con tipos de interés más elevados (con un Euribor al 3,5%), y un segundo semestre en el que los tipos de interés deberían experimentar una pequeña bajada.

Tipos de interés similares a los registrados entre 2022 / 2006, época en la que se vendieron en España muchísimas viviendas. 

La principal misión de los bancos para el próximo año 2023 será la de controlar la morosidad, cortando el grifo del crédito para aquellos hogares más vulnerables o con rentas más justas: jóvenes, autónomos… colectivos que a partir de ahora lo tendrán más difícil a la hora de acceder a nuevas hipotecas.

Habrá que tener en cuenta estas circunstancias a la hora de la venta, centrándonos más en aquellos colectivos que desean adquirir una segunda vivienda o demanda de vivienda por mejora, en vez de aquellos que acceden a su primera vivienda. Perfiles interesantes para la banca que a priori no deberían tener mayor dificultad para acceder a hipotecas en mejores condiciones.

La demanda de vivienda de mejora será por lo tanto el principal motor del mercado inmobiliario para el 2023.

¿Qué ocurrirá con la demanda de inversión?

En el caso de la demanda por inversión, tengo varias teorías.

1. La primera será un aumento de la venta de viviendas de segunda mano a reformar, cuyo precio se encuentre por debajo de la media del mercado. El envejecimiento y aumento de la mortalidad de la población ha provocado un aumento de las herencias, viviendas de estas características que normalmente los herederos prefieren quitarse de encima.
2. La segunda, será la rehabilitación de viviendas de segunda mano para venderla con un posterior incremento en el precio. Viviendas listas para entrar a vivir que evitan el jaleo e incremento de costes de la reforma. Hay que tener en cuenta eso sí, que el incremento del precio tras la reforma ya no podrá ser tan elevado como en años anteriores.
3. Por otro lado, es probable que la propia inercia del mercado nos permita subir paulatinamente su precio, aunque no sabemos si eso será posible en 2023.

Por lo tanto, debemos contar con que este tipo de demanda por inversión disminuirá durante el próximo año 2023, un año con bastantes dificultades para conseguir una buena rentabilidad en este sentido, al menos hasta finales de año.

Resumiendo:

• En 2023 el mercado de inversión de primera vivienda experimentará un leve descenso, debido a una serie de colectivos cuya situación económica se verá debilitada. 

• Por otro lado, existe un mercado que busca una mejora y cuya situación financiera será totalmente opuesta, una demanda que seguirá activa y se fortalecerá aún más en los próximos meses.

• Los inversores más conservadores esperarán a que la situación mejore y muchos otros inversores en el sector inmobiliario dejarán de serlo durante el próximo año debido a la subida de los tipos de interés. 

• No se trata, como en otras ocasiones, de una caída uniforme de las ventas, sino de una recesión light que será más fuerte durante el primer semestre del año y que incidirá más en las ubicaciones menos privilegiadas

¿Qué acciones debería llevar a cabo el broker o agente inmobiliario de cara al próximo año 2023?

Durante el próximo año será más importante que nunca la inversión publicitaria, tanto en los portales inmobiliarios tradicionales como en otros medios que nos ayuden a distinguirnos de la competencia por calidad: videos 360º, home staging… y otras técnicas que ayuden a que la vivienda entre por los ojos del cliente.

Actualmente los programas de simulación pueden adquirirse por precios bastante asequibles. 

Para los brokers, es un buen momento para reclutar, además de buscar nuevos recursos de captación para poder ampliar nuestra plantilla. El 2023, a diferencia de lo que muchos puedan creer, es un buen momento para abrir nuevas inmobiliarias, incorporar agentes y sembrar para lo que vendrá a partir de 2024, y hacerlo de la mano de una franquicia inmobiliaria es una garantía de éxito

Otros agentes que actúan como intermediarios en el mercado dejarán de hacerlo: abogados, administradores de fincas… retornando todo ello hacía las oficinas inmobiliarias tradicionales. Es el momento de sembrar para recoger. 

En los momentos de recesión, los vendedores no se conforman con cualquier inmobiliaria, quieren a las mejores. 

El próximo 2023 también será un buen año para la captación, debido al descenso en las ventas y por lo tanto, a una mayor dificultad para vender. En unos años donde las viviendas prácticamente se vendían solas, este próximo año el papel del agente inmobiliario será crucial. De ahí que sea vital atraer el talento inmobiliario brindando a los agentes el mejor de los servicios. 

Es el momento de captar todo lo posible, siempre y cuando los inmuebles estén en precio o incluso aunque estén un poco sobrevalorados (no más del 10%) debemos aprender a negociar Debemos tener en cuenta que el periodo de maduración y venta de la vivienda aumentará, y debemos saber trasladarlo a los vendedores. También es importante saber diferenciar el primer semestre del 2023 del segundo. En el segundo semestre, las cosas irán bastante mejor.

¿Y qué ocurrirá con las segundas residencias?

Tras dos años fenomenales de venta de viviendas para segunda residencia, he de decir que este 2023 la venta de este tipo de inmuebles también sufrirá un descenso. Un parón que será mayor en la vivienda económica que en la de precios superiores (por encima de los 200.000 €) que seguirá en auge. La vivienda turística es un modelo de inversión que seguirá en auge, pues permite a sus dueños poder utilizarla durante sus vacaciones y alquilarla como vivienda vacacional durante el resto del año.  El pasado año vivimos un grandísimo boom turístico que ha aumentado considerablemente el precio del alquiler vacacional.

Boom turístico que continuará el próximo año. 

Conclusiones

En resumen:

• Se producirá una subida de los tipos de interés previsiblemente de alrededor del 3% durante el primer semestre del año 2023, que bajará progresivamente en un 2,5% en el segundo. 

• Es mejor tener subidas y bajadas progresivas, que un aluvión de ventas en un año y un parón total en el siguiente. Lo importante es mantener la estabilidad. 

• España no es el país más enfermo de Europa. Actualmente, lo es Alemania.

• Se producirá un difícil acceso a la vivienda en primera propiedad. Los jóvenes lo van a tener muy complicado, a no ser que tengan un buen empleo y un colchón de ahorros considerable.

• Se producirá un desplazamiento paulatino de los inversores hacia viviendas más modestas para posteriormente alquilarlas.

• La vivienda de mejora será la clave del mercado en 2023.

• El turismo seguirá incrementándose en una cuantía similar al del presente año. Y para la clase media – media alta extranjera, las viviendas en España continuarán siendo un chollo.

Es el momento de reclutar nuevos agentes independientes, de hacerles buenas ofertas para que vengan a trabajar con nosotros e incluso mejorar las condiciones de nuestros propios agentes asociados.

Cuando las cosas van mal, hay que ser aún más profesional, hay que invertir en recursos y publicidad, y en definitiva, hacerlo mejor. Es una magnífica oportunidad para que empresas como Remax ganen nuevos asociados, trabajando para mejorar todavía más su prestigio y reteniendo el talento.

Y no olvidarnos de que esto tan solo será un año complicado. 

Si todo va bien, en 2024 volveremos a recuperar paulatinamente los datos de años anteriores. No debemos comparar la actual situación con la de 2008 – 2013, pues son situaciones completamente distintas.