Información extraída del webinar impartido el 3 de marzo del 2022 por:

Gonzalo Bernardos, Profesor Titular de Economía en la Universidad de Barcelona y colaborador habitual en diversos medios de comunicación a nivel nacional. Ha publicado 36 libros y realiza habitualmente conferencias por toda España como experto en estrategias de gestión empresarial e inversión financiera. Dirigido a emprendedores, empresarios y profesionales que desean conocer si es un buen momento para abrir su propia agencia inmobiliaria.

El mercado inmobiliario es cíclico

 En primer lugar, hemos de hacer una evaluación de un tema que es circunstancial en el mercado inmobiliario. Es decir, que aparece siempre que hay una crisis, y lo que aparece nos lleva a deducir que el mercado de la vivienda es bastante cíclico.

Si nos situamos en los años 2013 – 2014 – 2015, el pensamiento general era que en una agencia inmobiliaria me puede ir muy bien solo en las épocas en las que haya una buena evolución del PIB, bajos tipos de interés y facilidad de acceso a los créditos bancarios. Si extrapolamos esa conclusión de forma general, significaría pensar que todas las crisis son iguales, cuando la realidad es que la situación actual nada tiene que ver con la que vivimos en la etapa posterior a la burbuja inmobiliaria. Para que el mercado inmobiliario se desplomara, tendrían que ocurrir una serie de circunstancias nada habituales que se dieron entre 2008 y 2013, pero que no se están dando en la actualidad:

Circunstancias necesarias para producirse un desplome del mercado inmobiliario:

  • Primera circunstancia, darse un exceso de oferta de viviendas.

Durante el año 2006 se vendieron en España un total de 955.186 viviendas. Todo un récord histórico. De ellas 412.750 fueron ventas de obra nueva. Pero desde el año 2003, cada año se iniciaban más viviendas nuevas de las que se estaban vendiendo. Esto produjo una acumulación de viviendas de nueva construcción y un exceso muy importante en la oferta de inmuebles.

  • Segunda circunstancia. Que los bancos dejen de dar crédito.

En el año 2008, los bancos cortaron el grifo del crédito de forma dramática. Esto supuso el fin de muchos promotores que ya tenían vendida una gran parte de las viviendas de sus promociones y ahora, veían como el banco solo daba la hipoteca a un número muy reducido de esos clientes compradores, quedando el resto sin acceso a esas viviendas por no tener concedida la financiación. Los promotores cuyas promociones estaban ya construidas y que debían empezar a devolver los créditos al banco, se encuentran con la situación de que las ventas están cayendo, por lo que comienzan a verse en serios apuros para poder continuar con su actividad y la mayoría no lo lograron.

  • Tercera circunstancia. El conjunto de la economía tiene que ir muy mal.

Un hecho que se dio entre los años 2008 y 2013. Desde la llegada de la democracia, la única crisis se produjo en el año 1993, año en el que PIB bajó al 1,1%. Entre los años 2008 al 2013, el PIB bajó hasta el 7,7%.

La primera crisis vino del sector inmobiliario (2008 – 10), la segunda la generada por la austeridad (2011 – 13). El resultado fue un nivel de ventas en el año 2013 inferior en un 64% al de 2007

A esto hay que añadir que los bancos se encontraban prácticamente quebrados, por lo que dar crédito les suponía en estos momentos un problema añadido, porque era un riesgo más.

Todo esto es el paradigma de una crisis espectacular y, para todos aquellos que se están planteando abrir una agencia inmobiliaria éste es el escenario que les podría hacer tener miedo. Aunque no todo fue tan brutalmente mal para las agencias. Aquellas agencias que se encontraban consolidadas, gracias a la disminución de la competencia, aunque vendieran menos, lograron sobrevivir.

Si analizamos la primera crisis, la de 1992 – 93, prácticamente solo salieron mal paradas las viviendas turísticas, debido al exceso de oferta y a la eliminación de la desgravación fiscal del año 91 para la compra de segunda vivienda. Sin embargo, en las ciudades la subida de precios fue menor que en los años anteriores y la actividad inmobiliaria continuó siendo normal.

Analicemos ahora la crisis del 2020

Si del 2008 al 2013, en seis años, el PIB cayó un 7,7%, en el 2020, el PIB cayó en España un 10,8%, por lo que se presumía que la crisis inmobiliaria que vendría después sería muy importante. Sin embargo, han pasado varias cosas que han hecho que lo que se presumía como una crisis más profunda, aunque de muy corta duración, se haya quedado en una crisis muy light. El precio bajó, las transacciones descendieron un 14% pero el sector aguantó bien. Lo que hemos podido aprender es qué:

  • Si no hay crisis bancaria, que no la hubo
  • Si no hay sobreoferta de viviendas, que tampoco la hubo
  • Y de repente hay una necesidad de vivienda que antes no había…

… lo que en un principio podría parecer una crisis «mayestática» se convierte en una crisis light.

¿Qué sucede en 2020?

Pues que la banca, a partir de junio, concede más créditos que en el mismo mes del año anterior, algo paradójico dada la situación derivada tras la pandemia. Y ocurre un fenómeno, totalmente nuevo, y es que, tras la vuelta a una relativa «normalidad» (ya por el mes de julio de 2020) la clase media-alta protagoniza un boom en la compra de vivienda fuera de las ciudades y se produce un éxodo importante, especialmente, desde grandes ciudades, con dos comunidades autónomas que literalmente pierden población en las migraciones interiores (Catalunya y Madrid) mientras que el resto de España (incluida la España vaciada) la incrementa. El teletrabajo, se impone y el miedo a vivir situaciones similares en viviendas muy pequeñas hace que, de manera, relativamente inconsciente, muchas familias compren en las afueras, dando por supuesto que jamás volverán a la oficina (el efecto helado)

Lo que estamos comprobando ya, es que lo «clásico» comienza a regresar y que las ventas de viviendas están marchando mucho mejor, con relación al año anterior en las grandes ciudades que en la periferia, lo que es habitual en épocas de recuperación.

A la vez constatamos que no hay exceso de oferta de vivienda nueva, más bien todo lo contrario. Al final del 2021 se habrán iniciado alrededor de 100.000 viviendas de obra nueva, muy lejos de los grandes números que manejábamos en los años 2005 y 2006 para este tipo de viviendas.

Esto es en España, pero si nos fijamos en el resto del mundo vemos que en la primera década del siglo XXI hubo un gran boom inmobiliario en casi todos los países importantes (Reino Unido, EE. UU., España etc). Los años de creación de la burbuja fueron fantásticos, los de su estallido horrorosos.

Pero si analizamos el período que va desde 1945 a 1921, fuera de este boom del 2001 a 2007, tan solo encontramos un caso en el que el mercado bajara, afectando a todo un país, y fue en la explosión de la burbuja inmobiliaria de Japón acaecida entre los años 85 y 90, donde el precio del m2 se disparó de manera desorbitada (se valora los solares más céntricos según los cm2)

El negocio inmobiliario es cíclico, pero limitadamente 

Lo que he querido mostrar con todos estos ejemplos es que el negocio inmobiliario es cíclico, pero la «ciclicidad» es más limitada que en otros sectores como el negocio de los automóviles o las inversiones en renta variable, etc… por el hecho de que la vivienda si es algo imprescindible para las personas, mientras que los coches o las inversiones no lo son en la misma medida.

El otro aspecto que quiero destacar es que la madre de todas las crisis es la que se dio entre los años 2008 al 2013; crisis inmobiliaria, crisis bancaria y crisis económica a las que se sumó la mala gestión por parte de los dirigentes del país y de la zona euro, una situación que es muy difícil que se vuelva a producir y que es muy diferente a la situación que tenemos ahora.

Lo anterior es lo que se puede denominar el «riesgo» de poner una agencia inmobiliaria, que te coja una crisis como la de 2008. No obstante, puedes salirte bien de ella si sabes cómo defenderte. Y en esta situación la solución es:

  • Convencer a los clientes de que tienen que bajar el precio y poner un precio según mercado.
  • Tener un listado de inversores preparados para entrar cuando comience a revertir la situación.

El momento actual en el mecado inmobiliario. 

Lo que podemos hablar en este momento no es que el mercado se encamine hacia una crisis, sino más bien que se encamina hacia un nuevo boom inmobiliario e incluso, no es descartable, dentro de unos años a una posible burbuja. Mi opinión es que creo que no llegará a esa situación, pero mi optimismo sobre la situación del mercado es grande por la confluencia de los siguientes hechos:

  • Una reactivación económica internacional sin precedentes, porque a diferencia de la anterior crisis económica ahora se ha impulsado la demanda de bienes.
  • Un crecimiento progresivo del PIB y, que gran parte o la totalidad del PIB perdido durante la pandemia (6,6% en la actualidad) se va a recuperar en 2022 por la buena marcha de uno de los motores más importantes de la economía española, que hasta el momento ha estado muy bajo de revoluciones: el turismo.

 

¿Qué necesita el sector inmobiliario en España para funcionar bien?

  • Creación de empleo

La proyección en cuanto a creación de empleo para los próximos meses es muy buena. En septiembre, ya había 64.100 trabajadores ocupados más que en diciembre de 2019. Durante 2022 vamos a lograr el récord histórico de empleo y en 2023 volveremos a batir dicho récord. En la actualidad, en profesiones especializadas hay un exceso de demanda de trabajadores, una coyuntura no observada desde hace mucho tiempo.

  • Incremento de la demanda de primera vivienda por parte de los jóvenes (menores de 35 años)

Este acceso a la vivienda por el grupo de personas con «menos de 35 años» será posible por la existencia de unas condiciones hipotecarias francamente buenas que les va a permitir acceder a la compra, aunque no dispongan de un ahorro importante.

La compra de viviendas por este segmento de personas jóvenes va a impulsar la demanda de otro segmento que llamamos «de mejora», el de las personas de 35 a 45 años que venderán su vivienda, más pequeña y de menor precio, a personas del segmento más joven para ellos acceder a lo que podríamos llamar la «vivienda definitiva». Vamos a ver este tipo de demanda en los próximos tiempos y muchos de los profesionales inmobiliarios se van a beneficiar de ello. Vamos a sustituir, sólo parcialmente, demanda de clase media-alta por demanda de clase media-baja y sobre todo por demanda de jóvenes gracias a: 

  • Préstamos más generosos por parte de los bancos
  • Un salario mínimo que se irá incrementando progresivamente
  • Unos tipos de interés que seguirán siendo bajos

Todos estos aspectos nos hacen pensar que los años venideros pueden ser francamente buenos para el sector inmobiliario y por tanto un momento para empezar absolutamente propicio.

¿Por qué se prevé que el año 2022 será muy bueno en el mercado inmobiliario?

Según mis datos, el año 2022 será un año en el que veremos como en el conjunto de España las transacciones inmobiliarias aumentarán un 15% y los precios un 10%. Esto significa que, si yo tengo un negocio inmobiliario y hago una gestión aceptable, en un nivel de la media, mis ingresos se incrementarán alrededor de un 26,5%, simplemente como resultado de la combinación de lo que suben los precios y lo que suben las transacciones. Sin duda, un incremento difícil de conseguir en otro tipo de negocios.

¿Qué espero para el 2023 y 2024?

  • Crecimiento de los ingresos de las agencias inmobiliarias

Si los tipos de interés se mantienen como hasta ahora y si la gestión de mi inmobiliaria se mantiene en un nivel de la media, el crecimiento de los ingresos para los años 2023 y 2024 podría situarse en torno al 14 %. Y, si lo hago bien, porque tengo alguien que me asesora, me ofrece soluciones tecnológicas, me ayuda a desarrollar una serie de habilidades que me distinguen de la competencia, gracias a que tengo el respaldo de una franquicia, lo lógico es que ese incremento de ingresos pueda estar muy por encima de esa cifra.

  • Creo que la economía española va a ir bien

Entre otras cosas porque hemos ahorrado muchísimo. En el ranking de ahorro de los países europeos ocupamos el puesto número cuatro. Se calcula que el ahorro español ha sido en 2020 de 104.000 millones de euros (126,6% más que en 2019). Este dinero irá destinado principalmente al consumo. No obstante, una parte importante de los españoles se plantearán dónde invertir, siendo el mercado inmobiliario una de las principales opciones para esos inversores. Mis previsiones son que, en 2024, se puedan llegar a vender alrededor de 750.000 viviendas. Será un mercado que multiplicará aproximadamente por 2,5 las viviendas vendidas en 2013, que es el año que menos viviendas se han vendido en los últimos 21 años. Si lo comparamos con las 485.000 viviendas que se vendieron en 2020, nos espera un recorrido muy interesante.

Actualización: Situación del mercado inmobiliario a día de hoy (30 de marzo de 2022)

En los seminarios Remax la actualidad siempre es importante, por eso hoy analizaremos todos los datos para prever cómo puede evolucionar la situación en función de las nuevas circunstancias. 

 

Ya lo dijimos en el anterior webinar, el mercado inmobiliario es cíclico y depende enormemente de lo que ocurre a su alrededor. Vamos a comenzar comentando la situación del mercado inmobiliario a día de hoy (30 de marzo de 2022) y lo que creo que sucederá en el futuro, explicando cómo sacarle provecho a la bonanza inmobiliaria que estamos viviendo.

 

Lo que ocurrió en el mercado inmobiliario durante el año 2020 fue una auténtica sorpresa. Con una caída del PIB de un 10,8 en España, lo más previsible hubiera sido que cayeran los precios de la vivienda, aunque en la mayoría de las zonas tan solo cayeron entre un 5 y un 10%, apareciendo un factor clave que se mantendrá durante mucho tiempo.

 

Y es que durante la pandemia, muchas personas se dieron cuenta de que sus casas ya no les gustaban, buscando un cambio hacia otro tipo de viviendas de mayor tamaño y ubicadas a las afueras de la ciudad. 

 

Un factor clave que comenzó en el 2020 y que se ha mantenido durante el 2021, siendo la punta del iceberg para familias de clase media, media – alta que se están reubicando para hacer frente a esos deseos de mejorar en calidad, prestaciones y localización. Esto es lo que se conoce como «demanda de mejora», un factor que continuará vigente durante los próximos años.

 

Otro tipo de demanda

La pandemia ha supuesto un cambio de paradigma en la mentalidad de gran parte de la ciudadanía, que se ha dado cuenta de la necesidad de una vivienda con mejores prestaciones en caso de que pudiéramos volver a vivir situaciones similares en el futuro. Aquellos que se lo pueden permitir, buscan cambiar a una vivienda con ciertas condiciones como: terraza, salida al exterior, luz natural o zonas ajardinadas, ante el temor a nuevos confinamientos y el auge del teletrabajo.

La actual crisis sanitaria ha sido un impulsor para el cambio en diferentes aspectos de la vida de las personas, muchos de ellos relacionados con cómo queremos vivir. Nunca antes habíamos pasado tanto tiempo encerrados en casa, por lo que cada vez habrá una mayor demanda de viviendas que dispongan de zonas exteriores a las afueras de la ciudad o cercanas a espacios naturales.

En las zonas urbanas, los pisos con terraza o patios multiplicarán su valor, debido a una mayor demanda. Se valorarán propiedades más espaciosas y confortables y tener la oficina en casa también se convertirá en algo habitual, tras el impulso del teletrabajo. 

 

El año 2021 fue un año espectacular 

 

Un año inigualable para la situación del mercado inmobiliario en España. A pesar de que los primeros meses estábamos inmersos aún en la pandemia, a partir del mes de abril se produce un boom inmobiliario sin precedentes. 

 

Las transacciones aumentaron más del 30% con precios superiores en un 5% y un nuevo factor entra en juego: «la demanda almacenada».

 

La demanda almacenada son todas aquellas personas que, aunque deseaban adquirir un inmueble, no podían hacerlo debido a su precariedad económica, dado que el trabajo que tenían no les permitía cobrar un salario digno o disponer de una estabilidad laboral.

 

Esto cambia durante el pasado año 2021, uno de los mejores años en la historia de España a nivel de creación de empleo, tan solo superado en el 2005 por la regularización de la inmigración en nuestro país. Se crean 840.700 nuevos puestos de trabajo y son varios los sectores con necesidad imperiosa de mano de obra. 

 

Esto abre una nueva posibilidad para aquellas personas de mediana edad que ahora sí pueden tener acceso a una nueva vivienda, una demanda estimulada por los bajos tipos de interés y unas condiciones hipotecarias que continúan siendo muy ventajosas, aunque más controladas.

 

Hipotecas más controladas

Más allá de la nueva demanda, todos los analistas coinciden en que el principal factor que separa el boom actual de la anterior burbuja y posterior crisis inmobiliaria del 2008 es el comportamiento de las entidades bancarias, que aprendieron la lección y ya no conceden hipotecas a cualquiera.

Ahora hay más controles por parte del Banco Central Europeo y del Banco de España, que aplican ratios de capital y de morosidad más estrictos, siendo poco común que las hipotecas superen el 80 % del importe.

 

Algunos interrogantes

 

Aunque el año 2021 resultó ser el mejor para el sector inmobiliario desde el pasado 2007, nos encontramos que empiezan a aparecer algunos elementos que nos hacen plantearnos algunos interrogantes. 

 

La inflación en España se sitúa en el 6,5% durante el pasado mes de diciembre de 2021, un 5% en el conjunto de la zona Euro. Esto propiciaría una pronta subida de los tipos de interés por parte del BCE, si la situación no mejoraba. 

 

De forma increíble, el BCE ha decidido continuar comprando deuda, aunque tan solo hasta el próximo mes de julio de 2022, y no hasta septiembre como estaba previsto. Por el momento, tampoco se han subido los tipos de interés.

 

Estamos ante un escenario de mínimos históricos para los tipos de interés que no se volverá a repetir en los próximos tiempos, lo que ha permitido que durante años hayamos tenido una situación inmejorable de las hipotecas en España. 

 

Aunque también es cierto que en EE.UU. sí se está produciendo ya un incremento importante de los tipos de interés, una preocupación que se traslada hasta nuestras fronteras, donde se prevé que hacia finales de 2022 podamos acabar con una subida de al menos el 0,5%. 

 

¿Cuál es mi opinión acerca de este escenario?

 

Sinceramente, creo que se trata de un escenario magnífico para el sector inmobiliario en España. 

 

He de decir que durante el primer trimestre de 2022 tuve cierta preocupación por la salud del sector para los dos próximos años (2023-2024), ante la aceleración de la subida de precios de la vivienda debido al incremento de las ventas, especialmente en las grandes ciudades metropolitanas, donde ya se comenzaban a visualizar las típicas señales propias de una burbuja inmobiliaria. 

 

Ante un primer trimestre de 2022 que vuelve a ser histórico a nivel de ventas, donde otros factores como la guerra de Ucrania no parecen estar afectando a la compra venta de viviendas y tras la prudencia inicial, mi consejo es analizarlo desde una perspectiva más reflexiva.

 

Aunque estas ventas se siguen produciendo, son ventas que vienen derivadas de meses anteriores, de personas que ya llevaban tiempo buscando.

 

La situación económica actual que vive nuestro país, con una inflación de un 9,8%, un escenario de incertidumbre para los países occidentales debido a la crisis energética y una previsible ralentización del empleo a corto plazo, cambia por completo las cosas. 

 

Burbuja Inmobiliaria

Una burbuja inmobiliaria se produce cuando el valor de los activos inmuebles crece de forma continuada y muy por encima de lo que lo hacen el resto de bienes y servicios, o incluso, de los salarios, acabando por estallar de forma brusca. A principios del presente siglo, España acumulaba seis años de fuerte ascenso en los precios de la vivienda (2000-2007).

Actualmente, el mercado inmobiliario vuelve a dar signos de calentamiento y por lo tanto, existe la preocupación ante una posible nueva burbuja. Tras la pandemia, el sector despegó con fuerza y durante el pasado 2021 se produjo un boom en la venta de viviendas en España, batiendo todos los récords con un total de 565.523 operaciones cerradas. El ahorro acumulado por las familias, sumado a los bajos tipos de interés impulsó la compra, convirtiéndose en el mejor año para el sector inmobiliario de la última década. 

Sin embargo, el precio de la vivienda en España se ha mantenido con cierta estabilidad, donde tan solo se ha apreciado por el momento un ligero incremento en los precios de obra nueva (alrededor del 11,5%), debido principalmente al encarecimiento de las mercancías y materiales de construcción. 

Por otro lado, la vivienda de segunda mano se ha mantenido estable en sus precios, con una evolución comedida y subidas leves. Por lo tanto, aunque el mercado inmobiliario muestra signos de dinamismo, lo cierto es que las cifras de venta actuales continúan estando muy lejos de aquellos excesos del 2007, año en el que se constituyeron un total de 1.768.198 hipotecas, lo que descartaría la posibilidad de una nueva burbuja.

 

Un cambio de rumbo positivo

 

Que se produzca una relativa ralentización justo en este momento, con una subida de los tipos de interés con respecto al 2021, supone que el año 2022 seguirá siendo muy probablemente mejor que el anterior, pero sin llegar a que se produzca una nueva burbuja inmobiliaria.

 

Un cambio de rumbo que considero en estos momentos muy positivo.

 

Una tormenta de verano que no será duradera en el tiempo. La especulación derivada de la situación energética nos ha llevado a unos niveles de inflación muy elevados, una situación que hará que los precios de la vivienda también se incrementen. 

 

Esperando que el gobierno haga mejor su trabajo en los próximos meses al regular el precio del gas, esperamos a su vez que la inflación comience también a bajar pronto. No veo, por lo tanto, riesgo de una nueva crisis.

 

Por el contrario, creo que se trata de una situación muy beneficiosa para el sector, que debemos aprovechar para reclutar nuevos agentes y retener el talento, pues se va a producir una importante competencia ante la necesidad de mantener a los mejores agentes inmobiliarios.

 

Moderación del mercado

El Banco de España ha revisado para julio a la baja sus previsiones para la economía española. Considera ahora que se contraerá entre un 16% y un 21,8% en el segundo trimestre, tras haber caído un 5,2% durante el primero. 

Mientras, la Comisión Europea empeora las previsiones y dispara la caída del PIB al 10,9% este año, por un 14,4% que estima la OCDE y un 12,8% el FMI.

Aunque el empleo continúa creciendo, la recuperación económica tras la pandemia aún no ha alcanzado a la mayoría de los ciudadanos. Nos encontramos por lo tanto, ante un escenario de crecimiento moderado, aunque sostenible en el tiempo.

 

¿Por qué pienso que es un buen momento para expandirse?

 

A diferencia de lo que ocurrió con la anterior burbuja y posterior crisis inmobiliaria, en estos momentos, la situación económica ha provocado una bajada de revoluciones, una ralentización que, lejos de ser negativa, puede ser muy beneficiosa para el sector inmobiliario.

 

Si se sigue con la creación de empleo tras el chaparrón de la crisis de Rusia – Ucrania, crecerá exponencialmente la demanda entre la población de mediana edad, es decir, aquellas personas de alrededor de 35 – 40 años con acceso a una primera vivienda. 

 

En algunos lugares de España esa demanda generará a su vez una nueva demanda de mejora, ya que aquellos que venden a la población joven necesitarán un nuevo hogar al que trasladarse, por lo que las posibilidades se multiplican.

 

Gracias al incremento del salario mínimo, muchos jóvenes que antes no se lo podían permitir están accediendo a viviendas de segunda mano de entre 80, 90 o 110.000 euros, alrededor de un 30% de la oferta de vivienda. 

 

Y a pesar de que nuestro país no pasa por su mejor momento económico, no debemos olvidar que disponemos de una clase media acomodada con un volumen de ahorro importante, que encuentra en la vivienda su refugio ideal. 

 

Personas que van a comprar viviendas en la ciudad con el objetivo de alquilar, o bien interesadas en una segunda vivienda en la costa. La crisis de la covid ha propiciado nuevos intereses en la población que generará que clientes que no eran típicos en la demanda de este tipo de viviendas, ahora lo sean.

 

El perfil del inversor ha cambiado

El inversor especulador de la burbuja inmobiliaria compraba vivienda sobre plano y antes de que se la entregaran, ya la había vendido.

El perfil del actual inversor ha cambiado por completo. Es más paciente y ve en el alquiler su gran oportunidad. 

El ojo puesto en el ‘Build To Rent’

Y es que el número de hogares en alquiler se sitúa actualmente en el 24,8% del total, con estimación de un crecimiento al 27,3% para el año 2025, según la consultora CBRE. Las residencias de estudiantes son otro nuevo atractivo para los inversores, representando desde el 2019 más del 20% de la inversión total de Living. 

Por otro lado, al no haber exceso de financiación ni préstamos fáciles para personas que no puedan demostrar su solvencia económica, esto nos indica que el inversor actual es un comprador solvente, que tiene ahorrado alrededor del 30% del valor de la vivienda (incluyendo los gastos derivados de la transacción).

Viviendas en la costa. Un nuevo aliciente

El principal factor que ha hecho que se dispare el mercado en las zonas costeras ha sido la implantación del teletrabajo.

 

Muchas personas están dispuestas hoy en día a teletrabajar, aunque cobren menos. Esto es una realidad que se traduce en una revalorización de las viviendas de costa a medio plazo impresionante. Una demanda extra basada en la combinación del trabajo entre las grandes ciudades y las ciudades costeras por inversión o como segunda residencia. Y es que una sustancial parte de la población media española dispone ya de dos viviendas, una en su ciudad y otra en la costa.

 

Además, el mercado ruso se ha visto mermado debido al conflicto con Ucrania, lo que hace que cada vez sea más atractiva la idea de reorientar este mercado hacia el inversor nacional, tanto desde poblaciones centrales hacia las zonas costeras o viceversa. 

 

El peligro ante las consecuencias de la guerra

El riesgo real ante la guerra en Ucrania y sus posibles consecuencias, como el incremento de la inflación, el frenazo en la economía en Europa y su impacto en la capacidad económica de las familias y empresas españolas es lo que ha provocado el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria.

 

Las circunstancias han cambiado

 

La demanda ya no se comporta como antes, por lo que es lógico pensar en la posibilidad de disponer de más de una agencia inmobiliaria, diversificando así las posibilidades de negocio.

 

Los próximos años nos deparan importantes cambios, por lo que el negocio inmobiliario se debe centrar especialmente en la captación.

 

Si los agentes inmobiliarios se centran más en las ventas que en la captación, tenemos un problema. Debemos enfocarnos en la captación, pues la venta, si se ha realizado una captación adecuada y en precio, está prácticamente asegurada.

 

La clave del éxito estará en dos cosas:

 

  • Tener agentes captadores cinco estrellas. Personas productivas que se centran en el trabajo más importante y que genera más valor (la captación).

 

  • Tratar de conseguir las propiedades en exclusiva (aunque debamos sacrificar algo de margen).

 

La clave por lo tanto está más que nunca, en la captación.

 

De nada nos servirá disponer de muchos consultores si estos no son productivos. Una valoración 5 estrellas está en captar en exclusiva y en precio. 

 

Es importante conocer a nuestro equipo y saber cuáles son las fortalezas y debilidades de cada persona, colocando a cada agente donde este sea más productivo.

 

Dirigir una empresa y sacar lo mejor de cada trabajador no es fácil, pero es labor del buen Broker aprender a hacerlo, ofreciéndoles las herramientas necesarias para hacerles crecer profesionalmente y reteniendo el talento.

 

Trabajando la inteligencia emocional para lograr no solo grandes vendedores, sino también grandes captadores. Esa es la clave. 

 

Dirigirse hacia la clase media 

 

La venta de viviendas de lujo no es para todo el mundo. 

 

No debemos por lo tanto, subestimar a la clase media, que será la gran protagonista de este nuevo escenario, donde además, resultará más fácil la captación de nuevos inmuebles. 

 

Las viviendas de lujo son cíclicas. Sin embargo, las viviendas destinadas a la clase media – media alta, suponen el grueso del mercado y personalmente, creo que se trata del mejor enfoque actual posible.

 

Situación actual de la vivienda en España

Según indica el último informe del grupo CBRE, en 2022 la demanda de viviendas se mantendrá en niveles cercanos a los previos a la pandemia. Liderado, principalmente, por la segunda mano y por la demanda nacional. En el caso de la vivienda de obra nueva, esta incrementará su precio en un 4,4% al cierre del cuarto trimestre de 2022. Las viviendas de segunda mano, alrededor del 3,4%.

De acuerdo con las previsiones del CBRE, en 2022 la vivienda se situará en un mercado en expansión. Sin embargo, el aumento de la renta bruta disponible compensará esta subida de precio. De esta forma, la media de años que necesitaría una unidad familiar española para adquirir su vivienda (si dedicara a ello su renta íntegra) se mantendría en la media de 8,3 años.

A diferencia de la anterior crisis, el sector inmobiliario en España se apoya hoy en unos cimientos más sólidos, con una situación mucho más saneada que entonces. Ya no tenemos exceso de oferta en la vivienda y los bancos son mucho más estrictos a la hora de conceder préstamos, pues han aprendido de sus errores pasados. El sector inmobiliario no se encuentra por lo tanto en un escenario similar al del 2008 por varias razones: 

  • Los precios de la vivienda están muy lejos de sus niveles más elevados.
  • Los esfuerzos financieros que las familias han de realizar para acceder a una vivienda no son tan altos, con un nivel de ahorro superior.
  • El nivel de producción de nuevas viviendas está por debajo de la demanda (no existen excedentes de vivienda).
  • La nueva ley hipotecaria ha venido a restringir los excesos en la concesión de créditos bancarios, protegiendo a su vez al comprador ante posibles cláusulas abusivas.

 

En resumen:

 

  • La actual situación económica española no me preocupa en exceso, pues creo que es una situación coyuntural.

 

  • Me preocupa más la ineficiencia del gobierno, que no ha sabido en los últimos meses cómo tomar las riendas de la situación. 

 

  • Creo que en los próximos años la economía española irá francamente bien, especialmente incentivada por los fondos europeos, generando más bienestar y empleo.

 

  • La vivienda de segunda mano será la gran beneficiada, incrementando notablemente sus ventas y en detrimento de los promotores de obra nueva, que debido al incremento de los costes de producción y el encarecimiento de los materiales de construcción se verá mermada.

 

  • Es un buen momento para la expansión inmobiliaria, ya sea dentro de la propia comunidad o en las zonas costeras.

 

  • No debemos ver la ralentización como algo negativo, sino más bien para hacer autoanálisis dentro de la oficina, trabajando en aquellas cosas que creamos que se pueden mejorar para que nuestros agentes sean cada vez más productivos.

 

  • La clase media se convertirá en un cliente muy importante, por lo que sería interesante disponer en la oficina de personas que sean capaces de conectar con diferentes tipos de públicos, diversificando el mercado.

 

  • Hay que buscar agentes que se enfoquen en la captación de viviendas, siendo conscientes de nuestro papel como brokers y sacando lo mejor de cada profesional.

 

Y aunque como siempre me gusta recordar, el mercado inmobiliario es cíclico, es muy poco probable que volvamos a vivir una situación como la vivida en el año 2008.

 

Es un momento para reflexionar, donde la clave está en disponer de una buena empresa con profesionales que hagan que incluso en las peores circunstancias, podamos seguir generando beneficios.

 

Y aunque la coyuntura actual preocupa a muchas personas, sigo creyendo que es un momento excelente para crecer e incluso expandir nuestro negocio inmobiliario, adelantándose a las oportunidades que nos depara el futuro.

 

La tormenta pasará, y nos dejará de nuevo muy buenas perspectivas a nivel de ventas a medio – largo plazo. 

 

¿Qué espero para el 2023 y 2024?

  • Crecimiento de los ingresos de las agencias inmobiliarias

Si los tipos de interés se mantienen como hasta ahora y si la gestión de mi inmobiliaria se mantiene en un nivel de la media, el crecimiento de los ingresos para los años 2023 y 2024 podría situarse en torno al 14 %. Y, si lo hago bien, porque tengo alguien que me asesora, me ofrece soluciones tecnológicas, me ayuda a desarrollar una serie de habilidades que me distinguen de la competencia, gracias a que tengo el respaldo de una franquicia, lo lógico es que ese incremento de ingresos pueda estar muy por encima de esa cifra.

  • Creo que la economía española va a ir bien

Entre otras cosas porque hemos ahorrado muchísimo. En el ranking de ahorro de los países europeos ocupamos el puesto número cuatro. Se calcula que el ahorro español ha sido en 2020 de 104.000 millones de euros (126,6% más que en 2019). Este dinero irá destinado principalmente al consumo. 

 

No obstante, una parte importante de los españoles se plantearán dónde invertir, siendo el mercado inmobiliario una de las principales opciones para esos inversores. 

 

Mis previsiones son que, en 2024, se puedan llegar a vender alrededor de 750.000 viviendas. Será un mercado que multiplicará aproximadamente por 2,5 las viviendas vendidas en 2013, que es el año que menos viviendas se han vendido en los últimos 21 años. Si lo comparamos con las 485.000 viviendas que se vendieron en 2020, nos espera un recorrido muy interesante.